物业经营用房归物业公司所有吗？

什么是物业经营用房？

物业经营用房，也常被称为“物业配套经营用房”或“公摊经营用房”，是指根据国家相关法律法规（如《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等），在住宅小区等物业项目规划建设时，由开发商无偿提供给全体业主，并委托给物业公司进行经营管理的房屋。

核心要点：

1. 产权归属： 全体业主共有，这是最核心的一点，经营用房不是开发商的，也不是物业公司的，而是属于小区里所有业主的公共资产。
2. 来源： 开发商无偿提供，通常是开发商在项目建设时，按照规划要求（按总建筑面积的一定比例，如千分之三到千分之五）配建的。
3. 用途： 用于经营，其产生的收益，在扣除合理成本后，应归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金、弥补物业管理费用等。
4. 管理人： 物业公司受托管理，业主大会或业主委员会通常会与物业公司签订委托管理合同，授权物业公司对这部分资产进行出租、经营等日常管理。

物业公司在经营用房中的角色与职责

物业公司作为经营用房的受托管理者，扮演着“管家”的角色，其职责主要包括：

日常运营与管理

• 招租与招商： 寻找合适的租户，进行商业谈判，签订租赁合同，常见的租户包括便利店、快递驿站、药店、小型餐饮、社区服务等。
• 租赁合同管理： 负责起草、审核、签订租赁合同，并妥善保管合同文本。
• 租金收取与催缴： 按照合同约定，定期向租户收取租金，并对逾期未缴的进行催缴。
• 客户服务与关系维护： 处理租户的日常咨询、报修和投诉，维护良好的租赁关系。

物业维护与安全管理

• 房屋及设施维护： 负责经营用房及其内部设施（如水电、空调、消防设备）的日常维修和保养，确保其处于良好状态。
• 安全管理： 做好经营用房的防火、防盗、安全巡查等工作，保障租户和业主的财产安全。
• 环境卫生管理： 负责经营用房周边及公共区域的清洁卫生。

财务管理

• 收支核算： 建立独立的账目，清晰记录经营用房的各项收入（租金、广告费等）和支出（维修费、税费、保险费、物业公司管理费等）。
• 定期公示： 这是至关重要的一环，物业公司必须按照规定（通常是每季度或每半年）将经营用房的收支情况，特别是净收益，向全体业主进行公示，接受业主的监督。
• 收益分配： 根据业主大会的决定或相关法规，将扣除成本后的净收益上缴至业主大会或专项维修资金账户。

遵守法规与合同

• 依法经营： 确保经营用房的用途符合城市规划、消防、环保等相关法律法规。
• 履行合同： 严格遵守与业主大会/业委会签订的《经营用房委托管理合同》，在授权范围内行事。

经营用房的收益归谁？如何使用？

这是业主们最关心的问题。

收益归属：

扣除合理成本后的净收益，归全体业主共有。

• 总收入： 租金、广告位出租费、停车费等所有经营性收入。
• 可扣除成本（需公示透明）：
  • 经营用房本身产生的税费（如房产税、增值税等）。
  • 房屋的维修、折旧费用。
  • 为经营用房购买保险的费用。
  • 物业公司进行管理所发生的合理成本（如水电费、通讯费等），这部分通常会约定一个管理费比例或固定金额。
  • 其他直接用于经营用房运营的费用。

净收益 = 总收入 - 合理成本

收益用途：

这部分净收益的用途,通常由业主大会共同决定，常见用途包括：

1. 补充专项维修资金： 这是最常见、最规范的用途，用于房屋共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。
2. 抵扣业主的物业管理费： 可以按户或按面积分摊，直接冲抵业主应交的物业费。
3. 用于小区公共事业的支出： 小区内的绿化养护、增设健身器材、举办社区文化活动等。
4. 分现金给业主： 这种方式操作起来比较复杂，涉及税费等问题，相对较少见。

业主的权利与监督

作为经营用房的真正主人,业主享有以下核心权利：

1. 知情权： 有权随时查看物业公司关于经营用房的租赁合同、收支账目、财务报表等。
2. 监督权： 有权监督物业公司是否妥善管理和经营，收益是否及时、足额入账。
3. 决策权： 业主大会或业委会是最高决策机构，有权决定：
   • 是否继续委托某家物业公司管理。
   • 制定或修改《经营用房委托管理合同》。
   • 决定经营用房净收益的具体分配方案。
4. 收益权： 有权按照业主大会的决定，获得经营用房带来的收益。

物业经营用房是业主的一块“自留地”，物业公司是这块地的“职业经理人”，物业公司通过专业管理为业主创造收益，而业主则通过监督和决策，确保自己的资产保值增值，并最终惠及自身的居住体验。

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