武汉市物业法对物业收费有何具体规定？

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2025年1月1日起,国务院《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》相继实施，《武汉市物业管理条例》也于2025年5月1日起施行，取代了旧版，以下内容均基于现行有效的法律法规。

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核心原则：物业收费遵循“质价相符、公平公开、合理诚信”的原则。

物业服务收费的定价方式

根据《武汉市物业管理条例》，物业服务收费主要分为以下三种类型，具体由物业服务合同约定：

政府指导价
- 适用范围：主要适用于保障性住房（如公租房、廉租房）、普通住宅的前期物业服务阶段（即业主大会成立之前）。
- 定价主体：由市、区人民政府价格主管部门会同同级物业行政主管部门根据物业服务等级标准、成本监审情况等，制定并公布基准价和浮动幅度。
- 执行方式：物业服务企业可在政府指导价范围内，根据合同约定的服务内容和标准，在浮动幅度内确定具体收费标准，并报价格主管部门和物业行政主管部门备案。
市场调节价
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- 适用范围：普通住宅业主大会成立后，由业主大会通过业主共同决定的物业服务收费标准；以及非住宅物业（如商业、写字楼）、别墅等所有类型的物业。
- 定价主体：由业主大会或全体业主与物业服务企业协商确定。
- 执行方式：双方通过签订物业服务合同，明确服务内容和收费标准，收费标准应充分反映市场供求关系和服务质量。
其他约定方式

对于车库车位租赁费、停车服务费、装饰装修垃圾清运费等，通常也采用市场调节价，由双方在合同中约定。

收费的前提与公示

必须签订书面合同
- 物业服务企业收取任何费用,都必须与业主或物业使用人签订书面的《物业服务合同》，合同中应明确约定服务项目、服务质量、服务期限、收费标准、计费方式、缴费时间、双方的权利义务等。
- 未签订合同或合同未约定的，物业企业无权收费。
收费项目和标准必须公示
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- 物业服务企业应在物业管理区域的显著位置（如公告栏、业主群等）公示以下信息：
  - 物业服务企业名称、服务电话、项目负责人。
  - 物业服务合同约定的服务内容、服务标准。
  - 物业服务收费项目、收费标准、计费方式、收费依据。
  - 物业共用部位、共用设施设备经营收益的收支情况（见下文）。
  - 法律法规规定或物业服务合同约定应当公示的其他信息。
- 业主有权对公示内容进行查询和监督。

收费的范围与构成

物业收费主要包括以下几大类：

物业服务费
- 定义：这是最核心的费用，用于支付物业企业为整个小区提供公共服务的成本。
- 构成：通常包括：
  - 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。
  - 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
  - 物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用。
  - 办公费用。
  - 物业企业固定资产折旧。
  - 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
  - 经业主同意的其他费用。
- 注意：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得从物业服务费中列支，应从专项维修资金中列支。
停车服务费
- 定义：用于支付停车场管理、清洁、照明、秩序维护等成本的费用。
- 对象：所有进入停车场并停放的车辆（无论是否拥有产权车位）。
- 与车位租赁费的区别：
  - 车位租赁费：是业主或使用人为了获得车位使用权而支付的费用，归车位产权人所有。
  - 停车服务费：是物业企业为提供管理服务而收取的费用，归物业企业所有。
- 规定：拥有产权车位或长期租赁车位的业主，通常只需缴纳停车服务费，无需再缴纳临时停车费。
代收代缴费用
- 物业企业可以接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托，代收相关费用。
- 重要规定：物业企业不得向业主收取手续费等额外费用，且不得以业主未缴纳物业费为由，限制或中断业主的水、电、气、暖等基本生活服务（除非有司法或行政机关的授权）。
其他费用
- 装修垃圾清运费：业主或装修公司在装修时，将建筑垃圾交由物业企业统一清运所支付的费用。
- 车辆看管费：在一些管理严格的停车场，可能提供额外的车辆看管服务并收费。

业主的权利与物业企业的义务

业主的权利
- 知情权：有权要求物业企业公示收费项目、标准和收支情况。
- 监督权：有权对物业服务质量进行监督，对不合理的收费提出质疑。
- 质价相符权：如果物业企业提供的服务质量与合同约定或收费标准严重不符，业主有权要求其整改，甚至可以通过业主大会解聘物业企业。
- 拒付不合理费用权：对于未在合同中约定、未经公示或不符合规定的收费，业主有权拒绝支付。
物业企业的义务
- 明码标价：公示所有收费项目和标准。
- 规范收费：严格按照合同约定和公示标准收费，不得擅自提高收费标准、增设收费项目。
- 提供合同约定服务：收取相应费用后，必须提供与收费标准相匹配的服务质量。
- 接受监督：定期公示公共收益的收支情况，接受业主委员会和全体业主的监督。
- 开具票据：向业主开具合法的收费票据（通常是税务发票）。

常见纠纷与处理方式

“质价不符”问题
- 表现：业主认为物业费交了，但卫生、安保、绿化等服务却很差。
- 解决途径：
  - 协商：业主首先与物业企业沟通，指出服务问题。
  - 向业委会反映：由业主委员会出面与物业企业交涉。
  - 向主管部门投诉：向武汉市房管局（物业科）和发改委（价格科）投诉，要求其核查物业企业的服务质量和收费标准是否匹配。
  - 法律途径：在证据充分的情况下，业主可以起诉至法院，要求物业企业降低物业费或履行合同义务。
乱收费问题
- 表现：收取未公示的费用、强制捆绑收费、重复收费等。
- 解决途径：
  - 拒绝支付：对于不合理的收费，业主有权拒绝。
  - 取证投诉：保留好收费通知、缴费记录等证据，向房管局、发改委、市场监督管理局等部门投诉举报。
  - 向业委会反映：由业委会出面制止和处理。