齐齐哈尔物业管理办法有何新变化？

核心法规：《齐齐哈尔市物业管理条例》

这份条例于2025年10月1日正式施行，是当前齐齐哈尔市物业管理的最高法律依据,它适用于齐齐哈尔市行政区域内的物业管理活动。

条例核心内容解读

第一章：总则

• 目的：为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明的居住和工作环境。
• 适用范围：齐齐哈尔市行政区域内的住宅、非住宅（如写字楼、商业综合体等）的物业管理活动。
• 基本原则：
  • 业主自治：业主对物业管理区域内的共有部分享有权利,承担义务。
  • 专业服务：鼓励物业服务企业专业化、市场化运作。
  • 政府监管：市、县（市）区人民政府住房和城乡建设部门（简称“住建部门”）负责全市物业活动的监督管理工作。

第二章：业主、业主大会和业主委员会

这是条例的重点，明确了业主的权利和义务以及如何实现“业主自治”。

1. 业主的权利：

   • 按照物业服务合同约定,接受物业服务。
   • 参加业主大会,对物业管理事项进行表决。
   • 选举业主委员会委员,并享有被选举权。
   • 监督业主委员会和物业服务企业的工作。
   • 共有部分的收益归业主所有。

2. 业主的义务：

   • 遵守管理规约和业主大会的决定。
   • 按时足额交纳物业费、专项维修资金等费用。
   • 维护小区公共秩序和环境卫生，不乱扔垃圾、不私搭乱建、不占用消防通道等。

3. 业主大会：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 性质：由物业管理区域内全体业主组成的,是业主集体决策的最高机构。
   • 召开条件：一个物业管理区域成立一个业主大会，符合一定条件的,可以召开首次业主大会。
   • 主要职责：
     • 制定和修改管理规约、业主大会议事规则。
     • 选聘、解聘物业服务企业。
     • 筹集和使用专项维修资金。
     • 决定小区管理方面的重大事项。

4. 业主委员会：

   • 性质：业主大会的执行机构，由业主大会选举产生,对业主大会负责。
   • 职责：
     • 召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况。
     • 代表业主与物业服务企业签订、变更或解除物业服务合同。
     • 及时公布专项维修资金、公共收益等收支情况,接受业主监督。
     • 调解业主之间因物业使用、维护等产生的纠纷。

第三章：前期物业管理

指业主大会成立之前，由建设单位（开发商）选聘物业服务企业的阶段。

• 物业服务合同：建设单位需通过招投标或协议方式选聘物业服务企业，并签订书面的《前期物业服务合同》。
• 物业承接查验：物业服务企业承接物业时，应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并记录在案，这能有效明确交接时的责任,避免日后扯皮。
• 资料移交：建设单位需向物业服务企业移交包括竣工总平面图、配套设施、地下管网工程竣工图等在内的全套资料。

第四章：物业管理服务

这是业主与物业打交道最频繁的部分。

1. 物业服务合同：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订合同。
   • 合同应明确服务内容、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等。
   • 物业服务企业应在物业管理区域显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等信息。

2. 物业服务企业的义务：

   • 按照合同约定提供安全防范、卫生保洁、公共区域秩序维护、共用设施设备维护保养等服务。
   • 建立健全安全管理制度，对物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理,确保消防通道畅通。
   • 及时处理业主的报修和投诉。
   • 不得擅自改变物业共用部位、共用设施设备的用途。

3. 物业费用：

   • 物业费标准由业主和物业服务企业在合同中约定。
   • 业主应按照合同约定按时交纳，对于不按时交纳的，物业服务企业有权催缴，但不得采取断水、断电、断暖等方式催缴。
   • 物业服务企业不得擅自提高收费标准或设立新的收费项目。

第五章：物业的使用与维护

明确了小区里哪些能做,哪些不能做。

1. 禁止行为：

   • 损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构。
   • 违法搭建建筑物、构筑物。
   • 擅自改变房屋用途。
   • 损坏或者擅自占用、移装共用设施设备。
   • 违规停放车辆，占用消防通道、堵塞疏散通道。
   • 在公共区域堆放杂物、私拉电线、高空抛物等。

2. 专项维修资金：

   • 性质：专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，相当于房子的“养老金”。
   • 筹集：由业主在购房时缴纳,后续可根据需要续筹。
   • 使用：使用需经业主大会表决通过（通常为“双过半”：面积和户数均过半同意）,并报住建部门备案。

第六章：法律责任

明确了违反条例的后果。

• 对业主/使用人：违反条例禁止行为的，由相关主管部门（如城管、消防）责令改正，恢复原状,并可以处以罚款。
• 对建设单位：未按规定移交资料或未承担保修责任的,将予以处罚。
• 对物业服务企业：
  • 未履行合同义务或擅自提高收费的，由住建部门责令限期改正,并可以处以罚款。
  • 擅自处分业主共有部分收益的,业主有权请求返还。
  • 以断水、断电等方式催缴物业费的，由住建部门责令改正,并予以处罚。

业主在齐齐哈尔如何维权？

如果您在齐齐哈尔遇到物业问题,可以按照以下途径维权：

1. 与物业沟通：尝试与物业服务企业或其项目经理进行直接沟通，说明问题,要求解决。
2. 向业主委员会反映：如果沟通无效，可以向业主委员会反映情况,由业委会出面与物业交涉。
3. 向政府主管部门投诉：
   • 住建部门：负责监督物业服务企业、业委会的成立和运作，处理物业服务合同纠纷、物业费标准等核心问题。
     • 齐齐哈尔市住建局物业科：是主要的受理部门。
   • 街道办事处/乡镇人民政府：负责指导和协助成立首次业主大会,调解业主之间的纠纷。
   • 城市管理综合执法局：负责处理小区内私搭乱建、违规占道、破坏环境卫生等问题。
   • 消防救援机构：负责处理占用、堵塞消防通道等消防安全问题。
4. 法律途径：如果以上途径都无法解决，可以向人民法院提起诉讼,通过法律武器维护自己的合法权益。

《齐齐哈尔市物业管理条例》为业主和物业企业都提供了清晰的行为准则，作为业主，了解自己的权利和义务，善用业主大会和业主委员会等自治平台，是维护小区和谐与自身利益的关键，遇到问题时，应理性、合法地通过沟通、投诉或诉讼等方式解决。

温馨提示：法规可能会有更新，建议您在遇到具体问题时，咨询当地住建部门或法律专业人士,以获取最准确的信息和指导。

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