物业管理制度如何规范事业单位管理？

[单位名称] 物业管理制度（范本）

第一章 总则

第一条 目的与依据 为规范本单位（以下简称“单位”）物业管理活动，明确管理职责，提升物业服务质量和水平，保障单位各项工作的正常、有序、高效运行，创造安全、整洁、文明、和谐的办公与工作环境，维护单位资产，依据国家相关法律法规及本单位实际情况，特制定本制度。

第二条 适用范围 本制度适用于单位所有管辖范围内的物业管理活动，包括但不限于办公楼、附属设施、绿化区域、停车场等，所有在本单位区域内工作、学习、生活的人员及外来访客、服务单位均应遵守本制度。

第三条 基本原则

1. 服务为本原则：以服务单位核心工作为中心，满足全体人员的合理需求。
2. 安全第一原则：将安全管理置于首位，预防为主，防治结合。
3. 规范高效原则：管理流程标准化，工作响应高效化，资源利用合理化。
4. 绿色环保原则：倡导节约能源、垃圾分类、绿色办公的理念。
5. 公开透明原则：重大事项、服务标准、收费标准（如涉及）等公开公示。

第四条 管理主体 单位后勤管理部门（或指定部门，如办公室、资产管理部）是物业管理的归口管理部门，负责本制度的组织实施、监督和解释，后勤管理部门可委托专业的物业服务公司（以下简称“物业服务中心”）进行具体日常管理，并对其工作进行监督、考核与评价。

第二章 组织机构与职责

第五条 组织机构

1. 单位后勤管理部门：代表单位行使物业管理权。
2. 物业服务中心：受后勤管理部门委托，负责具体的物业管理服务执行，其内部可根据工作需要设置以下岗位：
   • 管理部：负责日常管理、协调、沟通、投诉处理。
   • 工程维修部：负责设施设备的日常巡检、维修保养。
   • 安保部：负责安全保卫、秩序维护、消防管理。
   • 保洁绿化部：负责环境卫生清洁、绿化养护。
   • 客服部：负责接待咨询、报修受理、信息发布。

第六条 后勤管理部门职责

1. 制定、修订并监督执行本物业管理制度。
2. 审核并批准物业服务方案、年度工作计划及预算。
3. 代表单位与物业服务中心签订物业服务合同,并监督合同履行。
4. 组织对物业服务中心的服务质量进行定期与不定期考核。
5. 协调处理物业管理中的重大问题和突发事件。
6. 负责物业管理相关费用的审批与核拨。

第七条 物业服务中心职责

1. 严格遵守国家法律法规及单位各项规章制度,全面履行物业服务合同。
2. 制定详细的内部管理细则、操作规程和应急预案，并报后勤管理部门备案。
3. 负责物业区域的日常巡查,及时发现并处理各类问题。
4. 建立健全各类档案资料,包括设施设备台账、维修记录、巡检记录、安全记录等。
5. 定期向后勤管理部门汇报工作,提交工作报告。
6. 组织员工进行专业技能、服务礼仪和安全知识培训。

第三章 主要管理内容与要求

第八条 安全管理

1. 门禁管理：严格执行出入登记制度，对人员和车辆进行有效管理，工作时间人员凭工作证出入，非工作时间及外来人员需经被访部门同意并登记后方可进入。
2. 消防安全：定期检查、维护消防设施（灭火器、消防栓、烟感报警器等），确保其完好有效，定期组织消防演练，保持消防通道、安全出口畅通无阻，严禁在楼道、楼梯间、安全出口等区域堆放杂物。
3. 治安防范：实行24小时安保巡逻制度，重点加强对财务室、档案室、机房、库房等重点部位的巡查，安装并维护好监控系统，确保无死角。
4. 车辆管理：划定停车区域，规范停车秩序，禁止无关车辆进入单位内部，确需进入的，需经批准并按指定区域、指定路线行驶和停放，对内部车辆实行登记管理。

第九条 环境卫生管理

1. 日常保洁：每日对公共区域（大厅、走廊、楼梯、卫生间、会议室等）进行定时清扫和保洁，保持地面干净、墙面整洁、玻璃明亮。
2. 垃圾处理：设置分类垃圾桶，并张贴分类指引，每日定时清运垃圾，确保垃圾日产日清，防止二次污染。
3. 卫生间管理：保持卫生间清洁无异味，提供洗手液、卫生纸等用品，及时更换损坏设施。
4. “四害”防治：定期进行“四害”（蚊、蝇、鼠、蟑）消杀工作，并做好记录。

第十条 绿化养护管理

1. 日常养护：对单位内的花草树木进行定期浇水、施肥、修剪、除草和病虫害防治。
2. 季节性管理：根据季节变化，采取相应的养护措施（如防寒、防晒），确保绿化植物生长良好。
3. 景观维护：保持绿化区域整洁，及时清理枯枝败叶，营造优美的绿化环境。

第十一条 设施设备管理

1. 建立台账：对供电、供水、供气、空调、电梯、给排水、通讯等所有公共设施设备建立详细的台账，注明型号、位置、安装日期、维保记录等。
2. 日常巡检：制定巡检计划，每日对关键设施设备进行巡查，并做好记录，发现问题及时处理。
3. 维修保养：
   • 预防性维护：按照设备说明书和行业规范，定期对设备进行保养（如电梯年检、空调清洗、配电系统检测等）。
   • 应急维修：设立24小时报修热线，接到报修后，一般故障应在规定时间内（如2小时内）响应，小修不过夜，大修有计划。
4. 节能管理：推广使用节能设备和器具，加强用水、用电、用气的精细化管理，杜绝“长明灯、长流水”现象，降低能源消耗。

第十二条 公共秩序与行为规范

1. 禁止行为：严禁在单位区域内大声喧哗、争吵；严禁乱贴、乱画、乱挂；严禁随地吐痰、乱扔烟头及杂物；严禁饲养宠物（经单位特殊批准的除外）；严禁在非吸烟区吸烟。
2. 办公区域管理：保持办公桌面整洁有序，下班后关闭电脑、打印机等用电设备电源，锁好门窗。
3. 会议室管理：使用会议室后，应清理干净，关闭设备，恢复原状。
4. 宣传栏管理：单位宣传栏、公告栏由后勤管理部门统一管理，严禁私自张贴广告、通知等。

第四章 监督、考核与奖惩

第十三条 日常监督 后勤管理部门通过定期巡查、不定期抽查、受理投诉等方式，对物业服务中心的服务质量进行日常监督。

第十四条 定期考核 后勤管理部门应每季度或每半年组织一次对物业服务中心的综合考核，考核内容应包括：

1. 安全管理：安全事故发生率、消防设施完好率、治安事件处理情况。
2. 环境质量：公共区域清洁度、绿化养护水平、垃圾处理及时性。
3. 设施设备：设备完好率、维修及时率、故障排除效率。
4. 服务响应：报修响应速度、投诉处理满意度、员工服务态度。
5. 内部管理：制度执行情况、档案管理规范性、员工培训情况。

第十五条 奖惩机制

1. 奖励：对于考核优秀、服务出色或在处理突发事件中表现突出的个人或团队，单位可给予通报表扬或物质奖励。
2. 处罚：对于考核不合格、违反合同约定或因管理失职造成单位财产损失或不良影响的，将根据合同约定给予警告、罚款，直至终止合同。

第五章 应急管理

第十六条 应急预案 物业服务中心应制定针对各类突发事件的应急预案，包括但不限于：

1. 火灾应急预案
2. 停电、停水应急预案
3. 电梯困人应急预案
4. 极端天气（暴雨、台风、大雪）应急预案
5. 公共卫生事件应急预案
6. 治安事件应急预案

第十七条 应急演练 物业服务中心应每年至少组织一次综合性或专项应急演练，以提高员工的应急处置能力，演练方案和总结应报后勤管理部门备案。

第六章 附则

第十八条 制度解释 本制度由单位后勤管理部门负责解释。

第十九条 生效日期 本制度自发布之日起施行，以往相关规定与本制度不符的，以本制度为准。

第二十条 修订 本制度将根据国家政策变化和单位发展需要适时进行修订，修订程序由后勤管理部门提出，报单位领导批准后执行。

[单位名称]（盖章） [年]年[月]月[日]

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