江西省新物业管理条例有何新变化？

99ANYc3cd6 物业服务 2026-02-14 2

总体变化与亮点

相较于旧版，新版《条例》有以下几个显著变化和亮点：

（图片来源网络，侵删）

强化党建引领：首次将“党建引领”写入条例，明确要求建立健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务企业协同治理机制,将党的领导贯穿于物业管理全过程。
突出业主主体地位：明确了业主的权利和义务，简化了业主大会的成立和表决程序，保障了业主的知情权、参与权和监督权。
规范物业服务行为：对物业企业的服务标准、收费、合同、退出交接等环节作出了更细致、更严格的规定，旨在解决“服务差、收费乱、退出难”等问题。
明确各方责任：清晰界定了业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位、社区居委会、街道办事处（乡镇政府）等各方在物业管理中的职责,形成权责分明的治理格局。
聚焦“急难愁盼”问题：针对业主普遍关心的公共收益、停车管理、维修资金使用、老旧小区改造等热点问题,作出了具体规定。

业主权利与义务：
- 权利：对物业共用部位、共用设施设备的知情权和监督权；提议召开业主大会并参与表决；选举业主委员会委员；监督物业企业服务；分享公共收益等。
- 义务：遵守管理规约；按时足额交纳物业费、专项维修资金；维护小区公共秩序和环境卫生；不得违法搭建、侵占通道等。
业主大会与业主委员会：
- 成立更便捷：符合条件的小区，建设单位或十名以上业主联名即可向街道办事处（乡镇政府）申请成立首次业主大会。
- 表决更灵活：除了传统的现场投票，鼓励采用信息化手段进行电子投票,降低了业主参与表决的门槛。
- 业委会委员资格：明确了业委会委员应当是业主，并规定了不得担任委员的情形（如欠缴物业费、违章建筑业主等）,确保业委会的纯洁性。
- 监督与罢免：业主有权对业委会的工作进行监督,一定比例的业主可以联名提议罢免不称职的委员。

准入与退出：
- 承接查验：物业企业承接物业项目时，必须与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签订书面协议,明确问题责任。
- 规范退出：物业合同到期或提前解除，物业企业必须在规定时间内办理交接手续，包括移交资料、清退预收费用等，不得“一走了之”,否则将承担法律责任。
服务与收费：
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- 明码标价：物业企业应在显著位置公示服务内容、标准、收费项目、收费标准等信息,接受业主监督。
- 禁止捆绑收费：物业费、水电费、停车费等应分别计价,不得强制捆绑或变相强制业主接受指定服务。
- 禁止“一刀切”停水停电：任何单位和个人不得采取停止供水、供电、供气等方式催交物业费。
应急处理：

物业企业应制定应急预案，对发生的安全事故、自然灾害等突发事件，应立即采取应急措施,并及时向相关部门和业主报告。

公共收益管理（重点）：
- 定义：公共收益是指利用小区公共部位、共用设施设备（如电梯广告、公共停车位、外墙租赁等）经营所获得的收入。
- 归属：公共收益归全体业主所有。
- 用途：主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费、物业公共服务费不足等。
- 公示：物业企业应当每季度在小区显著位置公示公共收益的收支情况，接受全体业主监督,业委会有权对账目进行审计。
停车管理（重点）：
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- 车位分配：建设单位应当将规划用于停放汽车的车位、车库首先出售给本小区业主。
- 价格确定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其收费标准的制定和调整，应当经业主大会决定；没有成立业主大会的,由业主共同决定。
- 人防车位：人防工程平时用作停车位的，不得出售，只能出租,且租金收益应纳入公共收益管理。
专项维修资金（“养老金”）：
- 使用范围：用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
- 申请更便捷：简化了紧急情况下（如电梯故障、消防设施损坏）使用维修资金的申请和审批流程，确保“急用急批”。

《条例》加大了对违法行为的处罚力度：

对业主：违反管理规约，损害他人合法权益的,应当承担民事责任。
对物业企业：
- 未公示服务信息、公共收益收支的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款。
- 擅自撤离服务区域、停止服务的,处五万元以上十万元以下罚款。
- 将业主共有收益用于物业企业支出的，责令退还,并处挪用金额一倍以上两倍以下罚款。
对建设单位：未按规定提交查验资料、承担保修责任的，将依法承担民事责任,并由相关部门进行处罚。

作为业主或物业企业,可以从以下几个方面入手：

业主：
- 学习条例：了解自己的权利和义务,做到心中有数。
- 积极参与：积极参与业主大会，行使自己的表决权,选举信得过的业委会成员。
- 加强监督：监督业委会和物业企业的工作，特别是对公共收益、物业费使用等情况进行监督,发现问题及时提出。
- 依法维权：当权益受到侵害时（如物业乱收费、服务不到位、公共收益不公示等），可以向业委会、社区居委会、街道办投诉，或向住建部门、市场监管部门举报,必要时可通过法律途径解决。
物业企业：
- 合规经营：严格按照《条例》规定，规范服务流程、收费标准、合同管理和退出机制。
- 透明公开：主动公示服务信息、公共收益收支账目，接受业主监督,建立信任关系。
- 提升服务：将工作重心放在提升服务质量上,通过优质服务赢得业主的认可和支持。