物业公司承接查验方案要怎么做？

[项目名称] 物业承接查验方案

总则

1 目的与意义 为规范 [项目名称] 的物业承接查验工作，明确建设单位（开发商）与物业公司之间的权利与义务，全面、客观、准确地查验物业共用部位、共用设施设备的质量和功能状况，确保物业符合交付标准，保障业主的合法权益，并为物业公司后续的日常管理、维修养护及服务收费提供依据,特制定本方案。

2 原则

• 客观公正原则： 以国家及地方相关法律法规、设计规范、施工合同、质量标准为依据,实事求是地进行查验。
• 全面细致原则： 对物业范围内的所有项目进行拉网式排查,不留死角。
• 完整记录原则： 对查验过程中发现的所有问题，无论大小，均需详细记录、拍照取证,并形成书面报告。
• 责任清晰原则： 明确界定问题的责任方,并建立问题整改的闭环管理机制。

3 依据

• 《中华人民共和国民法典》
• 《物业管理条例》
• 《房屋建筑工程质量保修办法》
• 《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB 50300）
• 项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》
• 项目全套施工图纸、设计变更文件、设备技术说明书
• 建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》
• 项目销售合同及附件中的相关承诺

4 范围 本方案适用于 [项目名称] 的全部物业区域,包括但不限于：

• 建筑主体部分： 地下室、楼栋主体、公共区域、户门等。
• 公共设施设备： 供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、弱电系统（监控、门禁、对讲、网络）、公共照明系统、通风排烟系统、园林景观等。
• 工程技术资料： 竣工图纸、设备资料、合格证、保修文件等。
• 其他： 如公共标识系统、垃圾处理设施、儿童游乐设施等。

组织架构与职责分工

为确保承接查验工作高效有序进行,成立专项工作小组。

1 承接查验领导小组

• 组长： 物业公司总经理
• 副组长： 物业公司项目总经理/项目经理
• 成员： 工程部、客服部、安保部、环境部负责人
• 职责：
  • 全面负责承接查验工作的领导与决策。
  • 审批承接查验方案及最终报告。
  • 协调解决查验过程中出现的重大问题。
  • 与建设单位高层进行沟通与谈判。

2 承接查验执行小组

• 组长： 物业公司工程部经理
• 成员：
  • 工程组： 由强电、弱电、给排水、暖通、消防等专业工程师组成。
  • 客服组： 由主管级以上人员组成，负责资料核对、记录整理及业主沟通准备。
  • 环境组： 由保洁、绿化主管组成,负责公共区域及环境的初步查验。
  • 安保组： 由安保主管组成，负责安防系统、门禁系统的查验。
• 职责：
  • 具体执行承接查验方案。
  • 按照分工进行现场查验,详细记录问题。
  • 汇总、整理查验数据，编制《问题清单》。
  • 跟踪问题整改进度。

3 建设单位配合小组

• 成员： 开发商项目负责人、工程部负责人、施工单位负责人、监理单位负责人。
• 职责：
  • 提供所有工程技术资料，并确保其真实性、完整性。
  • 派专业人员陪同查验,对现场问题进行确认。
  • 承担并组织整改查验中发现的质量问题。
  • 签署《物业承接查验问题清单》及相关文件。

承接查验流程

1 准备阶段（查验前30天）

1. 资料准备：
   • 物业公司向建设单位发出《资料交接清单》，索取全套竣工图纸、设备操作手册、保修卡、各类系统调试报告、竣工验收合格证明等。
   • 对收到的资料进行分类、整理、归档,建立电子和纸质档案。
2. 方案制定与报审：
   • 编制本《承接查验方案》,报领导小组审批。
   • 将方案提交给建设单位，并召开首次协调会，明确查验时间、范围、方式和配合要求。
3. 人员培训：

   对执行小组成员进行培训，统一查验标准、记录格式和工作纪律。

4. 工具准备：

   准备查验所需的工具，如：测距仪、万用表、水压表、相机、录像机、手电筒、卷尺、对讲机等。

2 实施阶段（查验期间）

1. 现场联合查验：
   • 按照预定的分组和路线，与建设单位、施工单位、监理单位共同进行现场查验。
   • 查验方式： 采用“看、摸、听、测、试”相结合的方式。
     • 看： 观察外观、色泽、平整度、有无裂缝、渗漏等。
     • 摸： 感受表面光洁度、温度、振动等。
     • 听： 听设备运行声音是否正常,有无异响。
     • 测： 使用专业工具测量电压、水压、信号强度、尺寸等。
     • 试： 实际操作设备，测试其功能是否正常（如电梯上下行、门禁刷卡、消防报警等）。
2. 问题记录与确认：
   • 发现问题后，立即在《物业承接查验问题记录表》上进行详细记录，内容应包括：位置、问题描述、严重程度、责任建议。
   • 对问题部位进行多角度拍照或录像，照片/视频需命名清晰,能体现问题所在。
   • 建设单位陪同人员需当场对问题进行核实、确认,并在记录表上签字。
3. 每日汇总：

   每日查验工作结束后，召开小组碰头会，汇总当日发现的问题，整理资料,确保信息准确无误。

3 问题处理与整改阶段（查验后）

1. 编制《问题清单》：
   • 将所有查验问题汇总，编制成《物业承接查验问题清单》，一式多份（物业公司、建设单位、施工单位各执一份）。
   • 清单应按楼栋、系统进行分类，并明确整改责任方、整改时限。
2. 召开问题整改专题会：

   组织建设单位、施工单位召开会议，正式移交《问题清单》，并就整改方案、时限、责任人达成一致。

3. 跟踪与复验：
   • 物业公司指定专人（工程经理）负责，建立《问题整改跟踪表》。
   • 定期跟进整改进度，对已完成整改的项目，进行现场复验,确认问题已解决。
   • 复验合格后，在《问题清单》上签字确认。

4 验收与资料移交阶段

1. 出具最终报告：

   在所有整改问题完成并通过复验后，编制《[项目名称]物业承接查验报告》，内容包括查验概况、问题汇总、整改情况、遗留问题处理建议、结论等。

2. 签署交接文件：

   与建设单位签署《物业承接查验结论确认书》,标志着物业正式进入物业管理阶段。

3. 资料最终移交：

   建设单位向物业公司移交所有物业的钥匙、工程技术资料档案、设备专用工具等，并办理《资料交接清单》的签收手续。

4. 物业接管：

   物业公司正式接管物业,开始提供前期物业服务。

关键查验项目与标准

风险与应急预案

• 风险1：建设单位不配合，资料提供不全或拒绝签字。
  • 预案： 提前通过合同和会议明确责任；以书面形式多次催告；必要时可邀请行业主管部门或第三方机构介入协调；做好影像资料留存,作为未来追责依据。
• 风险2：查验过程中发现重大安全隐患（如消防系统失效）。
  • 预案： 立即暂停相关区域的查验工作，书面通知建设单位要求立即停整改；向消防主管部门报告；将安全隐患作为首要问题，限期解决,未解决前不得接管。
• 风险3：因查验周期长，导致物业公司人力成本增加。
  • 预案： 在《前期物业服务合同》中明确约定承接查验的期限和在此期间的费用承担方式；合理调配人力,提高查验效率。

附件

1. 《物业承接查验资料交接清单》
2. 《物业承接查验问题记录表》（样表）
3. 《物业承接查验问题清单》（样表）
4. 《物业承接查验问题整改跟踪表》（样表）
5. 《物业承接查验报告》（模板）
6. 《物业承接查验结论确认书》

编制单位： [物业公司名称] 编制日期： [年]年[月]日 审批人： [签字]

标签： 风险防控 质量标准