石家庄物业管理办法有哪些新变化？

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目前石家庄市执行的最新、最全面的物业管理综合性法规是《石家庄市物业管理条例》，该条例于2025年3月31日经河北省第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准，并于2025年6月1日起正式施行，它取代了之前的一些旧有规定，是当前处理石家庄市物业管理事务的根本大法。将基于《石家庄市物业管理条例》，并结合日常实践,为您进行详细解读。

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《石家庄市物业管理条例》核心内容解读

该条例旨在规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造和谐、文明的居住和工作环境，内容涵盖了从业主大会成立、物业服务管理到物业使用维护等各个方面。

总则与适用范围

立法目的：规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益。
适用范围：适用于石家庄市行政区域内，住宅、非住宅物业的管理活动。
基本原则：坚持中国共产党对物业管理工作的领导，遵循党建引领、政府监管、业主自治、专业服务、协商共治的原则。

业主、业主大会和业主委员会

这是物业管理的核心主体,条例对其有详细规定。

业主的权利与义务
- 权利：
  - 按照物业服务合同约定,接受物业服务企业提供的服务。
  - 参加业主大会会议,行使投票权。
  - 选举业主委员会成员,并享有被选举权。
  - 监督业主委员会的工作。
  - 监督物业服务企业履行物业服务合同。
  - 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
  - 法律、法规规定的其他权利。
- 义务：
  - 遵守管理规约、业主大会议事规则。
  - 遵循安全、便利、节约、环保的原则,正确使用物业。
  - 按时足额交纳物业费、专项维修资金等费用。
  - 维护小区公共秩序和环境卫生，不违法搭建、不侵占通道。
  - 法律、法规规定的其他义务。
业主大会
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- 成立条件：一个物业管理区域内的业主达到法定比例（通常为专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意）后,可以成立业主大会。
- 职责：制定和修改管理规约、业主大会议事规则；选举、更换业主委员会；选聘、解聘物业服务企业；决定筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施等重大事项。
业主委员会
- 性质：业主大会的执行机构，由业主大会选举产生,对业主大会负责并报告工作。
- 委员条件：必须是热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主。
- 职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与物业服务企业签订、变更或解除物业服务合同；及时公布专项维修资金、物业费等收支情况；监督管理规约的实施等。
- 重要规定：业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持相关材料向所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

前期物业管理

指业主大会选聘物业服务企业之前的物业管理阶段。

建设单位责任：
- 建设单位应当通过公开招标的方式选聘前期物业服务企业。
- 必须向买受人明示前期物业服务合同和临时管理规约,并要求买受人书面承诺遵守。
- 建设单位应与物业服务企业承接查验物业,并向物业服务企业移交有关资料。
- 不得将物业的特定部分（如电梯、广告位）的经营收益据为己有,应主要用于弥补物业建设安装成本的不足或者抵减物业费。
临时管理规约：由建设单位制定，对物业使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务等事项作出约定，在业主大会通过的管理规约生效后,临时管理规约即行失效。
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物业服务管理

这是业主与物业服务企业互动的核心环节。

物业服务企业：
- 应具备相应的资质,并依法取得营业执照。
- 应按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，包括：共有部位和共用设施的日常维修、养护和管理；公共区域的清洁卫生、垃圾清运；公共绿化的养护；小区公共秩序维护、安全防范等。
- 不得擅自改变物业服务合同约定的内容,不得擅自提高收费标准。
物业服务合同：
- 业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。
- 合同应明确服务内容、服务标准、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等。
- 合同签订后，应在十五日内报物业所在地的区（县）住房和城乡建设行政主管部门备案。
物业费：
- 物业费标准由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。
- 业主应当按照合同约定按时足额交纳物业费，对于不按时交纳的，物业服务企业可以催告,业主委员会应当督促其交纳。
- 物业服务企业不得采取中断供水、供电、供热、供气等方式催交物业费。

物业的使用与维护

规范业主和物业使用人的行为,保障小区安全与秩序。

禁止行为：任何单位和个人不得有下列行为：
- 损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构。
- 违法搭建建筑物、构筑物。
- 损坏或者擅自占用、改建物业共用部位。
- 损坏或者擅自占用、移装共用设施设备。
- 存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。
- 在公共区域堆放杂物、私拉乱接电线。
- 违反规定饲养动物、产生噪音、污染环境。
- 法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
停车管理：
- 物业区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域业主的需要。
- 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其管理、收费等事项由业主大会决定。
专项维修资金：
- 业主应当按照国家、省和市有关规定交存专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
- 筹集和使用方案由业主大会决定。
- 申请使用专项维修资金有严格的程序，通常需要由业主委员会或相关业主提出,经专有部分占相关总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

法律责任

条例对违反规定的行为设定了明确的法律责任,主要包括：

对业主/物业使用人：违反禁止性规定的，由相关部门（如城管、住建等）责令改正，恢复原状，并处以罚款，违法搭建、损坏承重结构等。
对建设单位：未按规定选聘前期物业服务企业、未进行承接查验、不移交资料的，由住建部门责令限期改正,并处以罚款。
对物业服务企业：
- 未履行物业服务合同约定的，业主有权要求其限期整改；逾期不整改的,业主委员会可以解聘。
- 擅自改变物业共用部位、共用设施设备用途的，由住建部门责令限期改正，给予警告,并处以罚款。
- 中断服务、擅自停水停电催交物业费的，由住建部门责令改正,并处以罚款。
对业主委员会：委员有挪用、侵占业主共有资金等行为的，由业主大会罢免其职务，并承担相应赔偿责任；构成犯罪的,依法追究刑事责任。