前期物业收费标准如何制定？

什么是前期物业管理？

要明确“前期物业管理”的时间范围。

• 定义：前期物业管理是指，在业主大会成立之前，由建设单位（也就是开发商）通过招投标或协议方式选聘的物业服务企业,所提供的物业管理服务阶段。
• 时间节点：这个阶段从业主办理入住手续开始，一直持续到业主大会依法成立，并选聘出新的物业服务企业为止，这个时间可能是几个月，也可能是几年,取决于小区的入住率和业主维权的积极性。

关键点：在前期阶段，业主还没有“集体决策权”，所以物业费标准的制定主要由开发商和物业公司主导,但必须受到政府法规的严格约束。

前期物业管理收费的构成

物业费不是一笔糊涂账，其构成通常由以下几个部分组成,这些成本最终会分摊到每个业主身上。

1. 人员费用（占比最大）

   包括项目经理、保安、保洁、维修、绿化、客服等所有物业管理人员的工资、奖金、社保、公积金等。

   
   （图片来源网络，侵删）

2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用

   • 共用部位：如小区的外墙、屋顶、楼梯间、走廊、电梯井道等。
   • 共用设施设备：如电梯、供水供电系统、消防设施、公共照明、安防监控系统、化粪池、沟渠池、池井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等的电费、维修费、保养费、年检费等。
   • 注意：不包含业主户内自用设施设备的维修和养护费用。

3. 物业管理区域清洁卫生费用

   包括小区公共区域的日常清扫、垃圾收集、清运，以及公共区域的消毒、虫控等费用。

4. 物业管理区域绿化养护费用

   包括小区内花草树木的种植、灌溉、施肥、修剪、病虫害防治等费用。

5. 物业管理区域秩序维护费用

   • 包括小区公共秩序维护、安全巡逻、监控设备运行、门岗值守等费用。不包括业主的人身财产保险和保管费用。

6. 办公费用

   物业公司为维持正常运营而发生的办公用品、通讯、交通、水电费等行政开支。

7. 物业服务企业固定资产折旧

   物业公司为提供服务而购买的设备（如清洁设备、维修工具等）的折旧费用。

8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

   物业公司为小区购买的公共财产保险和公众责任险的保费。

9. 经业主同意的其他费用

   如果业主大会（或前期由开发商代表）同意开展额外的社区文化活动,所产生的费用也可以纳入成本。

收费标准的确定方式

前期物业费的定价方式主要分为两种，并且必须遵循“质价相符”的原则。

政府指导价

• 适用范围：绝大多数住宅小区（尤其是普通商品房、保障性住房）都适用政府指导价。
• 如何定价：
  1. 成本核算：物业公司需要根据小区的实际情况,详细测算上述9大项的成本。
  2. 申报：物业公司将核算的成本和拟定的收费标准报送给当地的发展和改革委员会（发改委/物价局）和住房和城乡建设委员会（住建局）进行审核。
  3. 定价：政府部门会审核其成本是否合理，并参考周边同类型小区的收费水平，最终核定一个基准价和浮动幅度，核定为2.5元/平方米·月，上下浮动不超过10%,物业公司只能在这个范围内定价。
• 优点：对业主有较强的保护性,防止物业公司乱收费。

市场调节价

• 适用范围：通常适用于高档别墅、高端公寓、写字楼、商场等非普通住宅类型。
• 如何定价：
  • 由开发商和物业公司根据市场行情、服务内容、硬件设施等因素,自行协商确定价格。
  • 虽然是市场调节价，但也必须明码标价，并向全体业主公示，接受监督，价格不能高得离谱，不能违反《价格法》暴利”的规定。

业主的权利与义务

作为业主，您在前期物业管理阶段享有以下权利,并需要履行相应义务。

业主的权利：

1. 知情权：您有权要求物业公司公示物业费的收费标准和构成明细，根据《物业服务收费管理办法》，物业公司必须将收费项目、收费标准、收费方式等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。
2. 监督权：您有权监督物业公司的服务质量是否与收费标准相匹配，如果服务质量差（如保安脱岗、垃圾清运不及时、公共设施损坏不修），您可以向业委会（如果已成立）、住建局、街道办等部门投诉。
3. 选择权（：虽然前期阶段您无法选择物业公司，但一旦业主大会成立并达到法定比例，您就有权投票决定是否继续聘用该物业公司,或者选聘新的物业公司。

业主的义务：

1. 按时缴费：只要您办理了入住手续，就与物业公司形成了服务合同关系。按时足额缴纳物业费是业主的基本法定义务。
2. 不得无故拖欠：无正当理由拖欠物业费，不仅会影响小区的正常运营，物业公司还有权根据合同约定和法律程序（如起诉您）来追缴费用。
3. 理解与沟通：如果对收费标准有疑问，应首先通过合法渠道（如向物业公司咨询、向政府部门查询）了解清楚,而不是采取拒缴等对抗方式。

业主如何查询和核实？

如果您想了解您小区的物业费标准是否合规,可以采取以下步骤：

1. 现场查看：到小区的公告栏、物业服务中心等显著位置查看物业费公示牌。
2. 查阅购房合同：在您与开发商签订的《商品房买卖合同》附件中,通常会明确约定前期物业公司的名称和物业费标准。
3. 咨询物业公司：直接向物业公司索要收费文件和成本核算说明（有权要求提供）。
4. 政府部门查询：
   • 价格主管部门：向当地的发改委或物价局咨询该小区物业费的备案或审批情况。
   • 行业主管部门：向当地的住建局或房管局查询物业公司的资质和备案信息。

最后提醒：对物业费有异议，应通过合法、理性的渠道沟通和解决，拒缴物业费往往会导致小区服务质量下降,最终损害的是全体业主的共同利益。

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