新江苏省物业管理条例有何新变化？

该条例由江苏省第十三届人民代表大会常务委员会于2025年1月21日修订通过，并于2025年5月1日起正式施行，这是对2000年条例的全面修订，旨在适应新时代物业管理发展的新情况、新问题，回应社会关切，规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益。

以下是新《条例》的核心内容和亮点解读，力求清晰、易懂：

立法目的与适用范围

• 目的：为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明的居住和工作环境。
• 适用范围：适用于江苏省行政区域内物业管理活动及其监督管理，条例所称的“物业管理”，包括业主自行管理和委托物业服务企业、其他管理人（如专业公司）进行管理。

核心亮点解读

新《条例》在多个方面进行了创新和强化,以下是几个最受关注的亮点：

强化党建引领，破解业主委员会成立难

这是本次修订的一大特色,将基层治理与物业管理深度融合。

• 社区党组织介入：明确了街道（乡镇）党（工）委、社区党组织的领导作用，在成立业主大会和选举业主委员会时，社区党组织可以指导、协助和监督。
• 破解成立难题：针对很多小区因业主意见不一、无法达到法定双过半（面积和户数）而无法成立业委会的问题，条例规定：
  • 首次业主大会会议筹备经费：由建设单位承担,解决了启动资金无着落的难题。
  • 降低成立门槛：对于符合条件但暂时难以成立业委会的，可以由居民委员会（村委会）代行部分职责，或由业主共同决定采用“业主议事规则”等方式进行管理,避免出现管理真空。

厘清各方权责，让“甩手掌柜”无处遁形

新《条例》对业主、业委会、物业、开发商等主体的权利和义务进行了更细致的规定。

• 业主权利与义务：

  • 明确共有部分收益：明确了小区公共区域（如电梯广告、公共停车位、快递柜等）的经营收益归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金、抵扣物业费等，业委会或物业需定期公示收支情况,接受监督。
  • 规范物业费支付：业主不得以“未收房”、“房屋质量问题”等非物业企业原因为由拒交物业费，物业企业不得采取“停水、停电、停气”等方式催缴物业费。
  • 业主“黑名单”：对于长期恶意拖欠物业费的业主，经业委会同意，可以在物业管理区域内进行公示,并可以依法申请人民法院强制执行。

• 业主委员会职责：

  • 业委会是业主大会的执行机构,代表业主行使权利。
  • 不得滥用权力：明确规定业委会成员不得利用职务之便谋取私利,不得违规决定重大事项。
  • 信息公开透明：业委会会议记录、决定、财务收支等必须向全体业主公开。

• 物业服务企业职责：

  • “质价相符”：物业企业应当按照合同约定提供质价相符的服务，不得擅自提高收费标准、减少服务内容。
  • 禁止“捆绑收费”：不得将车位、车库出售、出租给业主以外的单位和个人，物业费、水电费等不得“捆绑”收取。
  • 退出机制：物业合同到期后，业主大会决定不再续聘的，物业企业应在规定时间内办理交接，不得以“业主欠费”等理由拒绝退出,造成损失的需承担赔偿责任。

规范使用“住宅专项维修资金”，解决“电梯坏了没人修”的难题

维修资金是房屋的“养老金”,使用难是普遍痛点。

• 简化使用流程：
  • 紧急维修“绿色通道”：对于危及房屋安全、人身财产安全的紧急情况（如电梯故障、消防设施损坏、外墙脱落等），不需要业主“双过半”表决，业主委员会或物业企业可以申请使用,维修后再向业主公示。
  • 降低表决门槛：将普通维修事项的表决门槛从“双过三分之二”降低为“双过半”（面积和户数）,更容易达成一致意见。
  • 资金补足：明确了维修资金不足时,由相关业主续交的机制。

完善物业“承接查验”制度，避免“新小区，旧烦恼”

针对开发商交付的房屋存在质量瑕疵，但物业“照单全收”导致后期责任不清的问题。

• 强制查验：物业企业承接新建物业项目时，必须对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
• 明确责任：查验中发现的问题，应当书面告知建设单位，并要求其限期整改，未整改完成前，物业企业可以暂不承接或承接后由建设单位负责维修,确保业主在入住时拿到的是一个合格的产品。

明确“业主自行管理”与“老旧小区管理”路径

为不具备引入专业物业条件的小区提供了管理方案。

• 业主自行管理：经业主大会决定，小区可以由业主自行管理，自行管理可以由业主轮流负责，也可以聘请专业人员或机构,收支账目必须公开透明。
• 老旧小区兜底：对于无物业管理的老旧小区，由街道（乡镇）会同相关部门组织提供基本保洁、秩序维护等服务，费用由政府补贴和业主合理分担，确保“有人管、管得住”。

法律责任（部分重点）

新《条例》加大了对违法行为的处罚力度,增强了法规的威慑力。

• 建设单位：未按规定缴纳首次业主大会筹备资金、未按规定进行承接查验的，由物业主管部门责令限期改正,并可处以罚款。
• 物业服务企业：
  • 擅自提高收费标准、减少服务内容、采取停水停电等方式催缴物业费的，由物业主管部门责令改正,并可处以罚款。
  • 拒不移交相关资料的，责令限期改正；逾期仍不改正的,处以罚款。
• 业主委员会：成员违规挪用资金、滥用职权的，由物业主管部门责令改正，并可以建议业主罢免其资格；构成犯罪的,依法追究刑事责任。
• 业主：违反规定饲养犬只、乱扔垃圾、违规装修等，由相关部门依法处理；造成他人损失的,承担赔偿责任。

新修订的《江苏省物业管理条例》是一部具有很强针对性和可操作性的地方性法规，它通过党建引领、权责明晰、流程优化、监管强化四大手段，力图构建一个共建、共治、共享的和谐社区治理新格局。

对于业主而言，维权有了更明确的依据；对于物业企业而言，规范了经营行为，但也提出了更高的服务要求；对于政府部门而言，提供了更清晰的监管抓手，它的实施，将对提升江苏省整体的物业管理水平、改善人居环境起到积极的推动作用。

如果您想查询条例原文，可以访问“江苏省人民代表大会常务委员会”官方网站，在“地方法规”栏目中搜索《江苏省物业管理条例》即可找到完整文本。

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