江苏物业指导意见有何新变化？

“指导意见”通常不是一部具有强制法律效力的法规，而是由政府主管部门（如江苏省住建厅）发布的，旨在引导、规范和提升全省物业管理行业服务水平的纲领性文件。 它为各地市制定具体政策、物业企业提升服务、业主委员会和业主行使权利提供了方向和标准。

江苏省物业管理的指导思想和主要政策,可以围绕以下几个核心层面来理解：

核心指导思想与总体目标

江苏省物业管理的指导意见，其核心始终围绕 “高质量发展” 和 “以人民为中心” 这两大主线。

1. 提升服务质量，打造“好物业”：从“有没有”向“好不好”转变，推动物业企业提供专业化、标准化、精细化的服务,满足人民群众对美好生活的向往。
2. 规范市场秩序，营造“好环境”：加强对物业企业、业委会、开发商等各方主体的监管，明确权责，构建公平、公正、公开的市场环境。
3. 强化党建引领，构建“好治理”：将党建工作融入社区治理和物业管理，推动形成“党建引领、社区抓总、物业协同、业主参与”的共建共治共享新格局。
4. 运用科技赋能，发展“新物业”：鼓励和引导智慧物业建设，通过数字化、智能化手段提升管理效率和服务体验。

主要指导意见内容详解

以下是江苏省物业指导意见中常见的、关键性的几个方面：

关于物业服务质量与收费

• 推行“质价相符”：指导意见强调物业服务价格应与服务质量、内容相匹配，鼓励各地建立物业服务标准和收费指导价，让业主明白消费,让企业有合理利润空间去提升服务。
• 建立“红黑榜”制度：这是江苏各市的普遍做法，对服务质量好、业主满意度高的物业企业列入“红榜”，给予表彰、鼓励其在招投标中加分；对服务质量差、投诉多的企业列入“黑榜”，进行约谈、通报批评,甚至限制其参与新的物业项目。
• 规范公共收益管理：这是业主最关心的问题之一，指导意见明确要求：
  • 公开透明：小区公共区域（如电梯广告、公共停车位、会所等）产生的收益，必须定期向全体业主公示,包括收支明细。
  • 专户管理：公共收益应存入业主委员会或社区指定的专用账户，专款专用，主要用于补充维修资金、弥补物业费不足或改善小区公共设施。
  • 业主共有：明确公共收益归全体业主所有,任何单位和个人不得侵占。

关于业主委员会（业委会）建设与规范

• 加强党建引领业委会建设：鼓励在业委会中建立党组织，或在社区党组织领导下开展工作，确保业委会的运作方向正确,能够代表和维护大多数业主的利益。
• 规范业委会成立与运作：
  • 成立指导：街道、社区居委会要全程指导和监督业委会的成立选举过程，确保程序合法、公正。
  • 履职监督：建立对业委会的监督机制，防止其滥用权力、谋取私利，业委会作出的重大决定（如选聘、解聘物业）必须经过业主大会表决通过,并及时公示。
  • 能力培训：定期组织对业委会成员的培训，提升其法律知识、议事规则和财务管理能力。

关于物业企业监管与退出

• 强化市场准入与退出机制：
  • 信用管理：建立全省统一的物业服务企业信用管理体系，将企业的服务质量、合同履约、投诉处理等情况纳入信用档案，并与招投标、评优评先挂钩。
  • 规范退出：对于物业服务合同到期、业主大会解聘或企业自身原因退出的，指导意见要求必须做好交接工作，包括资料、财务、设施设备等，确保小区管理平稳过渡，避免“真空期”。
• 提升从业人员素质：鼓励从业人员考取职业资格证书，开展岗位技能培训，提升物业经理、保安、保洁、维修等人员的专业素养和服务意识。

关于老旧小区物业管理

• 分类施策，因地制宜：针对老旧小区没有物业、物业费低、设施老化等难题，指导意见提出多种模式：
  • 引入市场化物业：通过政府补贴、调整收费标准等方式,吸引专业物业企业进入。
  • 组建“自治管理”：由居民自行组织，成立管理小组，负责保洁、安保等基础服务。
  • 社区托管：由社区居委会或街道直接托管,提供基本服务。
• 完善长效机制：推动老旧小区成立业主大会和业委会，建立稳定的物业费收缴机制和公共收益补充机制,为后续管理提供保障。

关于智慧物业建设

• 建设“智慧社区”平台：鼓励开发和使用集报事报修、缴费、通知公告、访客管理、社区活动等功能于一体的线上平台，方便业主生活,提升管理效率。
• 推广“物联网”应用：在小区安防、消防、停车、设施设备巡检等方面应用传感器、摄像头等物联网设备，实现智能化监控和预警，变“被动维修”为“主动养护”。

重要政策文件参考

虽然“指导意见”是概括性的，但江苏省出台了一些具体的、操作性强的政策文件,是指导意见的具体体现：

• 《江苏省物业管理条例》：这是江苏省物业管理领域的根本大法，所有指导意见都必须在条例的框架内，它详细规定了业主、业委会、物业企业、政府部门的权利和义务,是处理物业纠纷的最高依据。
• 《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（苏建房管〔2025〕84号）：这份文件是近年来江苏省住建厅发布的重磅文件，系统性地提出了提升物业服务的各项要求，涵盖了党建引领、老旧小区管理、智慧物业、信用管理等多个方面,是当前江苏物业工作的核心指导文件。
• 各设区市的地方性政策：南京、苏州、无锡等城市会根据省里的指导意见，结合本地实际，出台更具体的实施细则，南京的《南京市住宅物业管理条例》、苏州的《苏州市住宅物业管理办法》等,都非常有针对性。

给业主的实用建议

作为业主,如何利用这些指导意见来维护自身权益？

1. 了解《江苏省物业管理条例》：花点时间读一下条例，特别是关于业主权利、业委会职责、物业费、公共收益、维修资金等章节，这是您维权的“尚方宝剑”。
2. 积极参与业主大会和业委会选举：这是小区治理的基石，只有组织起来，才能有效监督物业、维护共同利益。
3. 关注“红黑榜”和信用档案：在选聘或更换物业时，可以去当地住建部门的官网查询物业企业的信用记录，选择信誉好、服务佳的企业。
4. 监督公共收益：定期要求业委会或物业公示公共收益账目，每一笔钱花在哪里,都要清清楚楚。
5. 善用投诉渠道：当与物业发生纠纷时，可以先与物业沟通，协商不成，可以向 街道（乡镇）物管办、社区居委会、区级住建局（物管处） 逐级投诉，如果涉及违法行为（如侵占公共收益、严重违规收费等），可以向住建部门举报,或直接通过法律途径解决。

江苏省的物业指导意见，是一个系统性的提升方案，其核心是 “规范、提升、共治”，它旨在通过政府引导、市场驱动、社会参与的方式，推动江苏物业管理行业从粗放式管理向精细化、高品质服务转型，最终实现业主、物业、社区三方共赢的局面，作为业主，了解并善用这些政策,是维护自己家园和谐美好环境的重要武器。

标签： 规范管理 智慧赋能