物业使用人谁该承担物业费？

下面我将为您详细拆解这个问题，包括法律依据、常见场景和操作建议。

核心法律依据

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定：

1. 《民法典》第九百四十四条：

   “业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。” “业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”

   • 解读： 这条法律明确了业主是物业费的法定支付义务人，只要物业服务人提供了服务，无论业主本人是否实际居住或享受了服务,都必须按时缴纳。

2. 《民法典》第七百一十六条：

   
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   “承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。”

   • 解读： 这条是关于房屋租赁的基本规定，它为业主（出租人）和租户（承租人）之间通过合同约定物业费责任提供了法律基础。

常见场景分析

在实际生活中,物业费的承担主要有以下几种情况：

业主自住（最常见）

• 责任方： 业主本人。
• 说明： 这是最简单直接的情况，业主既是房屋的所有人，也是实际使用人,因此物业费自然由业主自行承担并缴纳。

业主将房屋出租给租户（最复杂）

这是最容易产生纠纷的场景，责任划分主要看租赁合同的约定。

• 情况A：合同约定“物业费由租户承担”

  
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  • 责任方： 租户。
  • 说明： 这是市场上最常见的约定，业主在出租房屋时，通常会在《房屋租赁合同》中明确写明“租赁期间产生的水、电、燃气、物业费、网络费等一切费用由承租方（租户）承担”。
  • 法律效力： 这种约定是合法有效的,租户有义务按照合同约定向物业公司或业主支付物业费。
  • 注意点：
    1. 业主的责任不能免除： 即使租户未支付，根据《民法典》，物业公司仍然有权向业主追缴物业费，业主支付后,再根据租赁合同向租户追偿。
    2. 租户的违约责任： 如果租户拖欠物业费，业主可以依据租赁合同追究其违约责任，例如扣除押金、要求赔偿等。

• 情况B：合同约定“物业费由业主承担”

  • 责任方： 业主。
  • 说明： 有些业主为了吸引租户或简化流程，会约定物业费由自己承担，在这种情况下,租户没有支付物业费的义务。

• 情况C：合同未明确约定物业费

  • 责任方： 业主。
  • 说明： 如果租赁合同中没有对物业费进行约定，根据法律规定，物业费作为房屋使用中的一项基本费用，其支付义务通常仍由业主（所有权人）承担,租户没有法定义务支付未约定的费用。

业主将房屋用于商业经营（如开商铺、办公室）

• 责任方： 业主。
• 说明： 在这种情况下，物业费的承担主体依然是业主，因为经营主体（公司或个体户）与房屋产权人（业主）通常是分离的，业主与经营者之间可能会有内部约定，但对外,物业公司只认业主。

房屋空置

• 责任方： 业主。
• 说明： 这是一个非常普遍的误区，很多业主认为“我人都不住，没享受到服务，凭什么要交物业费？”
  • 法律层面： 根据《民法典》第九百四十四条，只要物业公司提供了服务（如小区安保、公共区域清洁、设备维护等），业主就无权以“未接受服务”为由拒缴，物业费包含了对公共区域的维护,这是保障房产价值的必要支出。
  • 现实操作： 虽然法律上业主必须全额缴纳，但很多地方的《物业服务收费管理办法》或地方性法规会规定，对于空置房屋，业主可以与物业公司协商，按一定比例（如70%-90%）缴纳物业费，这通常需要业主向物业提供空置证明（如水电费单据等），并与物业签订协议，但这并非法定权利,而是基于协商的优惠。

总结与建议

给您的建议：

1. 如果您是业主：

   • 务必在租赁合同中明确约定物业费的承担方、支付方式、支付时间和逾期责任,这是保护您权益的最重要文件。
   • 定期检查物业缴费情况，如果发现租户拖欠，应及时介入处理,避免影响个人信用或被物业公司起诉。
   • 如果房屋空置，主动与物业公司联系，了解并办理空置费减免手续,以节省开支。

2. 如果您是租户：

   • 仔细阅读租赁合同，特别是关于费用承担的条款，确保自己清楚需要支付哪些费用,包括物业费。
   • 保留好所有缴费凭证（如转账记录、发票等）,以备不时之需。
   • 如果业主要求您支付物业费，但合同中并未约定，您可以拒绝，但如果合同中有明确约定，您就有法律义务支付,否则将构成违约。

3. 如果您是物业公司：

   • 在与业主签订的《物业服务合同》中,明确物业费的责任主体。
   • 在处理出租房屋的物业费时，应坚持“业主是第一责任人”的原则，先向业主催缴，可以建议业主在出租时，将物业费条款写入租赁合同,从源头上减少纠纷。

“谁的房子，谁交钱”是基本原则，但“谁实际用，谁可能掏钱”是市场实践的常态，一切以书面合同约定为准。

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