物业法规政策有哪些新变化？

中国的物业管理行业已经形成了以《中华人民共和国民法典》为核心，以《物业管理条例》为基础，辅以一系列部门规章、地方性法规和行业标准的，多层次、全方位的法律法规政策体系。

以下是对这个体系的详细解读：

核心法律：《中华人民共和国民法典》（自2025年1月1日起施行）

《民法典》是新中国第一部以“法典”命名的法律，它整合了此前的《物权法》、《合同法》等法律，并将物业管理相关内容纳入其中，极大地提升了其法律位阶和权威性。

《民法典》中与物业管理最直接相关的部分是“物权编”和“合同编”。

物权编 (第六章“业主的建筑物区分所有权”)

这是物业管理的根本大法,明确了业主的权利和义务。

• 定义业主： “业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” (第二百七十一条)
• 明确业主权利：
  • 专有权： 对自己购买的房屋等专有部分占有、使用、收益和处分的权利。
  • 共有权： 对电梯、楼梯、外墙、屋顶、道路、绿地等共有部分共同享有的权利。
  • 管理权（成员权）： 业主有权对建筑物内的共有部分享有共同管理的权利，这是成立业主大会、选举业主委员会、制定管理规约的法律基础。
• 业主大会与业主委员会：
  • 明确了业主可以设立业主大会,选举业主委员会，业主大会是最高权力机构，业主委员会是执行机构。
  • 规定了业主大会和业主委员会的成立程序、职责范围以及法律地位（可以提起诉讼或应诉）。
• 管理规约： 业主可以依法制定管理规约，对物业的使用、维护、管理以及业主的共同利益事项作出约定，管理规约对全体业主具有约束力。
• 共有部分收入归属： 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。 (第二百七十四条) 这是《民法典》的一大亮点，明确了公共收益的归属。
• 维修资金： 明确了业主可以筹集建筑物及其附属设施的维修资金，并规定了其筹集、使用和管理的原则。

合同编 (第二十四章“物业服务合同”)

《民法典》首次将“物业服务合同”作为有名合同独立成章，标志着物业服务关系正式纳入合同法调整范畴。

• 合同定义： 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。(第九百三十八条)
• 合同形式： 物业服务合同可以是书面的、口头的或者其他形式。期限在一年以上的，应当采用书面形式。 (第九百三十九条)
• 物业服务人的主要义务：
  • 一般义务： 应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序和相关活动，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
  • 报告与告知义务： 定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目等向业主公示，接受业主的监督。
  • 安全防范义务： 对物业服务区域内违反治安、消防、环保等法律法规的行为，应当及时采取合理措施制止并向有关行政主管部门报告。
• 业主的主要义务：
  • 支付物业费： 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
  • 告知与配合义务： 业主应当向物业服务人告知物业使用的特殊要求，遵守物业使用限制性规定。
• 合同解除与续订：
  • 业主解约权： 业主依法共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同，决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人。
  • 物业服务人解约权： 物业服务人严重违约，导致合同目的无法实现的，业主委员会可以解除合同。
  • 物业服务人的后合同义务： 物业服务合同终止后，物业服务人应当退出物业服务区域，并将相关资料和物业服务用房等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新选聘的物业服务人做好交接工作。

基础性行政法规：《物业管理条例》（2025年修订）

《物业管理条例》是国务院颁布的行政法规，是《民法典》在物业管理领域的具体化和操作指南，是行业监管和日常操作的核心依据。

• 适用范围： 规范了业主、业主大会、建设单位、物业服务企业及其他相关主体在物业管理活动中的权利和义务。
• 前期物业管理： 详细规定了在业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并签订书面的“前期物业服务合同”的相关要求。
• 业主大会与业主委员会： 对业主大会的筹备、召开、表决规则，以及业主委员会的选举、职责、备案等作出了具体规定。
• 物业管理服务： 规定了物业服务企业的资质要求（虽然已取消资质，但管理要求仍在）、服务内容、合同签订和履行。
• 物业使用与维护： 对房屋装修、改变物业用途、共用部位维修等行为进行了规范。
• 法律责任： 明确了业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位等各方违法行为的法律责任。

部门规章与规范性文件

住建部等相关部门出台了一系列配套文件,对《民法典》和《条例》进行细化和补充。

• 《业主大会和业主委员会指导规则》：为各地指导业主大会成立和运作提供了详细的操作规程。
• 《物业服务收费管理办法》：规定了物业服务成本的构成、定价原则、收费方式等。
• 《住宅专项维修资金管理办法》：对维修资金的交存、使用、管理和监督作出了全面规定。
• 《关于前期物业服务招标投标管理暂行办法》：规范了前期物业的选聘程序。
• 《关于建立健全物业服务企业信用档案管理的指导意见》：推动建立行业信用体系，实施“红黑榜”制度。

地方性法规与地方政府规章

由于中国地域广阔,各地情况差异较大，各省、市、自治区都制定了符合本地实际情况的物业管理条例或办法。

• • 《北京市物业管理条例》 (2025年)：对业委会成立、物业费、公共收益等有非常严格和具体的规定，被称为“史上最严”。
  • 《上海市住宅物业管理规定》：对业主大会的召开、维修资金的使用等有详细流程。
  • 《深圳经济特区物业管理条例》：在业权改革、信息公开等方面走在前列。

地方性法规是处理具体物业纠纷时最直接、最常用的法律依据。

行业标准与技术规范

中国物业管理协会等组织也发布了一些行业标准,如《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，为物业服务质量的评定提供了参考。

总结与要点

1. 法律位阶： 《民法典》是最高法源，其规定具有根本性、原则性。《物业管理条例》是核心行政法规，是日常操作的主要依据，地方性法规是具体实施细则。
2. 核心转变： 《民法典》将物业管理定性为“物业服务合同关系”，强调了业主的“主人翁”地位和物业服务企业的“合同义务”。
3. 业主权利强化： 明确了业主对共有部分的管理权和收益权（公共收益归业主共有），并赋予了业主更大的解聘权。
4. 行业发展趋势： 法规政策正引导行业从“管理”向“服务”转变，更加注重信息公开、业主参与和权益保障，同时对物业服务企业的专业能力和服务水平提出了更高要求。

如果您遇到具体的物业管理问题,建议：

• 首先查阅您所在小区的《管理规约》和《物业服务合同》。
• 其次参考您所在城市的《物业管理条例》。
• 核心依据是《中华人民共和国民法典》的相关条款。
• 如有争议,可向当地住建委（房管局）、街道办或社区居委会寻求调解，或通过法律途径解决。

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