物业资质取消后，行业监管如何跟进？

这指的是中国国务院在2025年决定,取消“物业管理企业资质”行政审批制度，这并不是说物业管理行业不需要管理了，而是意味着政府不再通过颁发“资质等级证书”的方式来对物业公司进行准入和分级管理。

下面我将从几个方面详细解释这个政策：

到底取消了什么？

在2025年之前,中国的物业公司根据其注册资本、专业技术人员数量、管理物业的面积和类型等，被划分为一级、二级、三级三个资质等级，一个公司要想承接相应规模的物业项目，就必须先获得对应的资质证书。

“资质取消”的核心就是：

1. 不再审批：物业管理行政主管部门（如住建部、各地住建委）不再受理和审批新的物业管理企业资质。
2. 证书失效：之前已经颁发的《物业管理企业资质证书》自动失效，企业无需再进行资质延续、升级等手续。
3. 不再作为门槛：物业公司在承接物业服务项目时，不得再将原资质等级证书作为投标、签约的必要条件或门槛。

为什么要取消？（政策背景与目的）

这次改革是中国“简政放权”、“放管服”（简政放权、放管结合、优化服务）改革在房地产领域的重要体现，其主要目的有以下几点：

1. 激发市场活力，打破垄断：

   • 降低准入门槛：过去，新成立的小型物业公司很难达到三级资质标准，难以进入市场，资质取消后，只要有能力和意愿，任何公司都可以进入物业管理领域，促进了市场竞争。
   • 打破资质壁垒：资质制度形成了一种“资质垄断”，大公司凭借高级资质可以轻松拿到大项目，取消后，项目更多地取决于服务方案、价格和管理能力，而不是一张“资质证书”。

2. 转变政府职能，优化营商环境：

   • 从“事前审批”转向“事中事后监管”：政府不再把精力放在“发证”上，而是转向对物业公司服务行为的日常监管、信用体系建设和对违法违规行为的查处。
   • 减少寻租空间：资质审批过程可能存在权力寻租和不公平竞争，取消审批，可以从源头上减少这些问题。

3. 顺应行业发展新趋势：

   随着科技的发展,智慧物业、社区服务、资产管理等新模式层出不穷，僵化的资质等级制度已经无法适应行业多元化、创新化的发展需求。

   
   （图片来源网络，侵删）

取消了资质，用什么来监管？（配套措施）

取消资质不等于放任不管,为了填补监管空白，国家建立了一套新的监管体系，核心是“信用监管”。

1. 建立物业服务企业信用档案和信用评价体系：

   • 这是最核心的替代措施,政府部门会为每个物业公司建立一个“信用账户”。
   • 信息记录：记录公司的基本信息、良好行为（如获奖、表扬）和不良行为（如业主投诉、欠缴物业费、服务质量差、发生安全责任事故等）。
   • 信用等级：根据这些信息，对物业公司进行信用评级（如AAA、AA、A、B、C等），并向社会公示。

2. 强化“事中事后监管”：

   • 日常巡查与抽查：监管部门会定期或不定期地对物业项目进行现场检查，检查其是否按照合同约定提供服务。
   • 信息公开：要求物业公司公示服务内容、收费标准、收支情况等，接受业主和社会监督。
   • 严格执法：对于违反法律法规、损害业主权益的行为，依法进行严厉处罚，直至列入“黑名单”。

3. 发挥业主和市场的作用：

   • 业主选择权：项目最终由谁管理，决定权在业主（或业主大会），业主可以通过投票、公开招标等方式，选择自己满意的物业公司，用脚投票。
   • 市场竞争：市场本身会进行优胜劣汰，服务好、口碑佳的物业公司能获得更多项目，反之则会被市场淘汰。

对行业和业主的影响

对物业管理行业的影响：

• 正面影响：

  • 竞争加剧，服务提升：大量新进入者迫使传统物业公司必须提升服务质量、创新管理模式，否则就会被淘汰。
  • 行业洗牌：一些依赖资质背景、服务能力差的公司将被淘汰，行业集中度可能提高。
  • 促进创新：科技公司、互联网公司等跨界玩家更容易进入，推动智慧物业、社区O2O等新业态发展。

• 负面影响（短期阵痛）：

  • 市场乱象增加：短期内，可能会有一些缺乏经验、管理能力不足的公司进入市场，导致服务质量参差不齐。
  • “劣币驱逐良币”风险：如果信用体系不完善，一些靠低价、非正常手段抢项目的公司可能会扰乱市场秩序。
  • 对大公司冲击：过去，大公司的资质优势被削弱，需要重新构建自己的核心竞争力。

对业主的影响：

• 正面影响：

  • 选择更多元：业主可以接触到更多类型的物业公司，包括一些有特色、服务好的小型或新型公司。
  • 价格可能更合理：竞争加剧有助于控制物业费上涨，甚至可能出现性价比更高的服务。
  • 话语权更大：业主的选择权和监督权得到加强，对物业公司的约束力更强。

• 负面影响（潜在风险）：

  • 选择难度增加：业主需要具备一定的辨别能力，不再仅仅看“资质等级”，而要深入了解公司的实际服务能力、口碑和信用记录。
  • 服务质量不稳定：如果物业公司频繁更换或经营不善，可能导致小区服务质量出现波动。

“物业管理公司资质取消”是一次深刻的行业变革。 它的核心逻辑是：将评判权从政府还给市场，将选择权交给业主，将监管方式从事前审批转向信用和事中事后监管。

对于业主而言,这意味着拥有了更大的选择权，但也需要提升自己的“用脚投票”和监督能力，对于物业公司而言，意味着“资质”这张“护身符”已经失效，未来比拼的将是真刀真枪的服务能力、品牌口碑和创新能力，这是一个从“资格赛”进入“淘汰赛”的时代。

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