上海住宅物业管理规范有何新变化？

以下我将从核心要点、各方权责、常见问题等几个方面，为您详细解读这份《规定》。

核心要点概览

这份《规定》明确了住宅物业管理活动的基本框架，旨在规范业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业以及政府相关部门的行为，维护全体业主的共同利益。

1. 适用范围：适用于上海市行政区域内住宅物业管理活动，非住宅物业（如商业、办公）的管理可参照执行。
2. 基本原则：
   • 业主自治：强调业主是小区的主人，通过业主大会和业主委员会实现自我管理。
   • 专业服务：鼓励和规范物业服务企业提供专业化服务。
   • 政府监管：明确房管、城管、公安、市场监管等部门的监管职责。
   • 信息公开：要求物业相关信息公开透明，接受业主监督。

主要参与方的权利与义务

《规定》清晰地界定了物业管理活动中各方的角色和责任。

业主

• 权利：
  • 投票权：对小区重大事项（如选聘物业、维修资金使用、管理规约修订等）享有投票权，通常按“一户一票”或“建筑面积”计算。
  • 知情权：有权查阅业主大会会议记录、物业服务合同、共有部分收益账目等。
  • 监督权：有权监督业委会和物业公司的工作。
  • 收益权：有权获得小区公共区域（如电梯广告、公共停车位）的经营收益。
• 义务：
  • 遵守规约：遵守《管理规约》和《业主大会议事规则》。
  • 按时交费：按时足额缴纳物业费、专项维修资金等。
  • 维护秩序：不得违法搭建、擅自改变房屋使用性质、侵占公共空间等。
  • 邻里和睦：维护小区公共秩序和环境卫生。

业主大会与业主委员会

• 业主大会：
  • 是小区的最高权力机构，由全体业主组成。
  • 职责：选举或更换业委会、决定选聘或解聘物业公司、决定专项维修资金筹集和使用方案、制定和修改管理规约等。
  • 召开形式：可以定期召开，也可由业委会或20%以上业主提议召开。
• 业主委员会：
  • 是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责。
  • 核心职责：
    • 召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况。
    • 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或解除物业服务合同。
    • 及时公开专项维修资金、公共收益等账目，接受业主查询。
    • 督促业主缴纳物业费,调解业主间因物业使用、维护产生的纠纷。
  • 任职限制：业委会委员不得是物业公司的员工，不得与物业公司有利益关联，业委会活动经费由公共收益中列支，不得向业主筹集。

物业服务企业

• 核心义务：
  • 合同义务：严格按照《物业服务合同》约定提供服务，不得擅自降低服务标准或提高收费标准。
  • 信息公开：在小区显著位置公示服务内容、收费标准、项目负责人、投诉电话等信息。
  • 维护保养：对小区共有部分（如电梯、水泵、公共照明、绿化等）进行日常维修、养护和管理。
  • 安全管理：做好小区的安防、消防、车辆管理等工作。
  • 档案管理：建立完整的物业档案，包括业主资料、设备台账等。
• 禁止行为：
  • 挪用专项维修资金。
  • 擅自改变小区规划用途。
  • 损害业主利益。
  • 以停水、停电等方式催缴物业费（除非业主欠费导致相关资源无法正常供应）。

开发建设单位

• 前期物业管理责任：在业主大会选聘物业公司之前，由开发商负责选聘物业公司，签订《前期物业服务合同》。
• 资料移交：业主大会成立后，开发商或原物业公司必须向业委会和新物业公司移交相关资料（如竣工总平面图、设备技术资料等）。
• 保修责任：对房屋质量在保修期内的瑕疵承担保修责任。
• 首次交存维修资金：在办理房屋交付手续前，必须将首期专项维修资金存入指定银行账户。

重点领域的具体规定

物业服务费

• 定价原则：遵循合理、公开、质价相符的原则，政府会发布指导价，具体价格由开发商（前期）或业委会与物业公司协商确定，并需经过业主大会表决通过。
• 构成：通常包括管理服务人员的工资、物业共用部位共用设施设备的日常运行和维护费用、清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费等。
• 催缴：业主逾期不缴纳的，物业公司可以催告，业委会也有权督促，经催缴仍不缴纳的，物业公司可以依法提起诉讼。

专项维修资金（“房屋养老金”）

• 筹集：由业主按规定缴纳，新建商品住宅由开发商代收，存量住宅由业主自行缴纳。
• 使用范围：专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，屋顶防水、外墙脱落、电梯大修、水泵更换等。
• 使用程序：
  1. 申请：业委会或物业公司根据需要提出使用方案。
  2. 表决：涉及动用资金的，需由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
  3. 公示：方案表决通过后，需在小区内公示。
  4. 拨付：向房管部门申请，资金将直接拨付至维修项目施工方。

共有部分收益（公共收益）

• 来源：小区公共区域（如电梯广告、公共停车位、公共用房出租等）产生的收入。
• 归属：归全体业主共有。
• 使用：
  • 首先用于弥补物业费不足。
  • 其次可以用于补充专项维修资金。
  • 也可以经业主大会决定用于其他业主共同受益的支出。
• 公示：物业公司或业委会必须每半年在小区内公示一次收支账目，接受全体业主监督。

常见问题与处理途径

1. 对物业公司服务不满意怎么办？

   • 第一步：与物业公司沟通，提出书面意见。
   • 第二步：向业委会反映，由业委会出面与物业公司交涉。
   • 第三步：如果问题严重，可由业主大会表决解聘物业公司，并重新选聘新的物业公司。

2. 业委会不作为或违规怎么办？

   
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   • 监督：业主可以要求查阅业委会账目和会议记录。
   • 罢免：经20%以上业主提议，可以召开业主大会，投票罢免不称职的业委会委员。
   • 投诉：向所在地的街道办事处/乡镇政府或房管局投诉，要求其指导和监督。

3. 邻居有违章搭建、占用公共空间等行为怎么办？

   • 劝阻：首先可自行或通过业委会、物业公司进行劝阻。
   • 投诉：向城管执法部门（12319热线）或房管局投诉，相关部门有权进行执法和处罚。

4. 如何获取《规定》全文？

   • 最权威的来源是上海市人民政府官网或“上海发布”等官方平台，搜索“上海市住宅物业管理规定”即可找到最新修订版全文。

《上海市住宅物业管理规定》构建了一个“业主自治、政府监管、企业服务”三位一体的管理体系，对于业主而言，了解这份规定是维护自身合法权益、参与小区公共事务管理的基础，在实践中，遇到问题时，应首先依据合同和规约进行沟通协商，协商不成再依法向政府部门投诉或通过法律途径解决。

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