天津物业收费管理办法有哪些新变化？

99ANYc3cd6 物业服务 2026-01-25 2

天津市的物业收费管理主要依据以下几份核心文件,其中最新、最全面的是2025年发布并实施的版本：

（图片来源网络，侵删）

下面我将结合这些文件,从几个关键方面为您详细解读天津的物业收费管理办法。

核心原则：政府指导价与市场调节价相结合

天津的物业收费实行“分类管理、政府指导价与市场调节价相结合”的原则。

普通住宅（保障性住房除外）： 实行政府指导价。
- 这意味着物业费的定价不能超过政府公布的上限,并且需要遵循一定的定价规则。
- 这种模式下,价格相对稳定，有利于保障大部分业主的基本权益。
非普通住宅、别墅、写字楼、商场、工业园区等： 实行市场调节价。
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这类物业的收费标准由物业服务企业与业主（或业主委员会）通过合同协商确定，价格由市场决定。

这是广大业主最关心的部分,其定价机制如下：

普通住宅的物业基准价（基础物业费）由两部分构成：

物业基准价 = K × (Σ C_i × n_i) / Σ S_i

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这个公式看起来复杂,但拆解后很简单：

Σ C_i × n_i：这是指物业服务企业在提供服务过程中发生的所有成本总和。
- C_i：指各项成本，包括：
  - 人员费用：工资、社保、福利等（占比最大）。
  - 物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用：如公共电费、水费、电梯维保、消防设施维护、公共区域维修等。
  - 清洁卫生费用：公共区域保洁、垃圾清运等。
  - 绿化养护费用：草坪、树木的修剪、浇水、施肥等。
  - 秩序维护费用：保安人员的工资、装备、监控系统维护等。
  - 办公费用：办公用品、通讯、交通等。
  - 企业固定资产折旧：如清洁设备、办公设备等。
  - 经业主同意的其他费用：如合理的酬金等。
- n_i：指各项成本的调价系数，政府会根据经济发展、物价水平等因素，对不同类型的成本设定不同的调整系数，以鼓励企业控制成本。
Σ S_i：指物业项目的总建筑面积。
K：指服务质量调节系数。
- 这是政府为了激励物业提升服务质量而设定的系数。
- 物业服务质量越高,K值越高，允许收取的物业费就越高。
- 这个系数与《天津市普通住宅物业服务等级标准》直接挂钩，如果物业达到了三级服务标准，其K值就会高于只达到二级标准的物业。

公布基准价和浮动幅度：天津市发改委和房管局会定期（通常是一年或两年）公布不同区域、不同建筑类型（如高层、多层）的物业费基准价和浮动幅度。
审核备案：物业服务企业需要根据自身项目的实际成本，按照上述公式计算出申请的收费标准，并报给所在区发改委和房管局审核备案，只有通过备案的价格才能执行。
制定服务等级标准：配套的《天津市普通住宅物业服务等级标准》详细规定了从一级到五级（或更高）的服务内容，包括人员配置、保洁频次、绿化标准、设施维护等，为物业费和服务质量提供了明确的对应关系。

物业费不是一成不变的,当满足以下条件时，可以申请调整：

这部分也是小区常见的收费项目,同样有明确规定。

业主共有车位：小区地面车位、地下人防车位（使用权归全体业主）。
- 这类车位的租赁费、停车服务费属于物业服务成本的一部分，其收费标准需要纳入整个物业费的定价体系，或由业主大会决定。
- 停车服务费是物业公司提供车辆进出、停放、秩序维护等服务所收取的费用。
- 场地租赁费是业主因占用场地资源而支付的费用。
开发商所有车位：开发商出售的产权车位或长期租赁车位。
- 这类车位的租金或管理费实行市场调节价，由开发商和业主协商确定。
临时停车：进入小区的外来车辆。
- 收费标准实行政府指导价，由市发改委和交管局制定，物业公司按规定执行。

装修垃圾清运费：可以收取，但收费标准需明码标价，且业主有权选择自行清运或委托物业清运，不得强制服务。
车位管理费：通常指停车服务费，包含在停车相关收费中。
公摊水电费：这部分已包含在物业共用部位、共用设施设备的运行维护成本中，不应再向业主单独收取，物业企业有定期公示公摊水电费的义务。
物业费何时开始计算？
- 新房：从开发商交付钥匙的次日开始计算。
- 二手房：从买卖双方在《房屋买卖合同》中约定的交房日开始计算。
空置房物业费如何收取？
- 按照天津市规定,业主办理了空置手续（如未装修、未入住、未使用的房屋），可以申请减免50%的物业费（不含电梯费、二次供水费等与户内使用相关的费用）。