物业和业主没签合同，权利义务咋算？

这是一个非常常见且重要的问题,物业和业主没有签订合同，并不意味着双方的权利义务关系就不存在，而是法律规定了双方的权利义务。

没签书面合同，不代表没有服务关系，而是法律会“默认”一个合同关系，并依据法律规定和行业惯例来确定双方的权利义务。

下面我将从几个方面为您详细解析这个问题：

法律关系是如何确定的？

当您购买了小区的房产,并开始接受物业公司提供的服务（如保洁、安保、绿化维护等），即使没有签订书面的《物业服务合同》，双方之间也自动成立了一种事实上的物业服务关系。

这种关系主要受以下法律法规的约束：

1. 《中华人民共和国民法典》：这是最核心的法律依据。

   • 第939条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选定的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
   • 第941条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本生活秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
   • 第942条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
   • 第944条：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

2. 《物业管理条例》：这是物业管理领域的专门行政法规，对物业服务的具体内容、业主和物业公司的权利义务有更细致的规定。

核心结论： 即使没有书面合同，只要您实际享受了物业服务，您就有缴费的义务；物业公司也必须按照法律规定和行业惯例提供相应的服务，并承担相应的责任。

没有合同，对业主意味着什么？

业主的权利：

• 要求提供基本服务：您有权要求物业公司提供符合国家标准和行业惯例的基本服务，包括：
  • 公共区域的保洁、绿化养护。
  • 公共秩序维护（安保、门禁）。
  • 公共设施设备的日常运行和维护（电梯、照明、水泵等）。
  • 小区环境卫生管理。
• 监督和知情权：您有权监督物业的服务质量，要求其公示公共收益（如电梯广告、公共停车位租金等）和维修资金的使用情况。
• 享受法定服务标准：法律对物业服务有最低要求，物业公司不能因为没签合同就降低服务标准。

业主的义务：

• 支付物业费：这是业主最主要的义务，虽然合同没签，但您享受了服务，就必须支付物业费，收费标准通常会参考政府指导价、同区域同类小区的市场价，或者是开发商前期约定的价格。
• 遵守管理规约：您作为业主，有义务遵守业主大会制定的《管理规约》。

没有合同，对物业公司意味着什么？

• 提供法定义务服务：物业公司不能因为没签合同就停止服务或降低服务标准，其服务义务是法定的、强制性的。
• 无法明确服务细节：由于没有合同，对于服务的具体标准、范围、深度等可能存在争议，合同通常会约定“每日保洁X小时”，但没有合同就容易产生“保洁到什么程度算合格”的纠纷。
• 收费依据可能模糊：物业费的收费标准如果没有书面约定，容易产生争议，物业公司可能会依据成本、市场价或政府指导价来收费，业主如果认为不合理，可以提出异议。
• 责任界定困难：如果发生财产损失或人身伤害（如电梯故障、高空抛物），因为没有合同约定具体的免责条款，责任认定会更加复杂，通常需要根据《民法典》等法律规定来判定。

如果出现纠纷，怎么办？

这是最关键的问题,没有书面合同，确实会给解决问题带来一些麻烦，但并非无计可施。

1. 收集证据：这是最重要的一步，您需要证明“物业服务关系”的存在以及物业服务的具体内容。

   • 缴费记录：过去您支付物业费的银行转账记录、微信/支付宝支付凭证、收据等，这是证明您接受服务并愿意付费的最有力证据。
   • 沟通记录：与物业公司的沟通记录，如微信聊天记录、电话录音、邮件往来等，其中可能涉及对服务质量的投诉、报修等。
   • 现场照片/视频：拍摄物业公司提供服务的证据，如保洁人员在打扫、保安在站岗、电梯在运行等。
   • 其他业主的证言：可以联合其他有同样情况的业主，共同作证。
   • 开发商的文件：查看购房合同或开发商前期承诺的文件，有时会包含关于物业服务的描述。

2. 协商解决：首先尝试与物业公司进行沟通，明确双方的权利义务，您可以提出，虽然没签合同，但根据法律规定和事实，双方都应履行相应职责，可以提议补签一份合同，明确服务内容和标准。

3. 向主管部门投诉：如果协商不成，可以向当地的住房和城乡建设局（住建局）或房管局投诉，他们是物业行业的监督管理部门，可以对物业公司的行为进行规范和调解。

4. 法律途径：

   • 业主起诉物业公司：如果物业公司服务严重不达标，您可以收集证据，向法院提起诉讼，要求其履行服务义务、赔偿损失，甚至可以请求法院酌情降低物业费。
   • 物业公司起诉业主：如果业主长期拒交物业费，物业公司也可以起诉业主，届时，业主需要证明物业公司存在严重违约或服务不达标的事实，否则法院很可能会支持物业公司的诉求，判令业主补缴物业费。

给您的建议

1. 尽快推动签订合同：最好的解决办法是推动业主委员会（如果已成立）或全体业主与物业公司签订一份书面的《物业服务合同》，这是明确双方权利义务、避免未来纠纷的根本方法。
2. 保留所有证据：无论是否准备打官司，平时都要注意保留与物业服务相关的所有证据。
3. 联合其他业主：单个业主的力量有限，联合起来形成合力，与物业公司沟通或解决问题会更有效。
4. 了解当地政策：了解您所在城市关于物业服务的政府指导价、管理规定等，这将是您判断物业费是否合理、服务是否达标的重要依据。

物业没签合同，关系依然存在，业主有缴费义务，也有要求提供合格服务的权利，关键在于收集证据，并通过协商、投诉、诉讼等途径来维护自己的合法权益，长远来看，签订一份权责清晰的书面合同才是解决问题的根本之道。

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