物业服务合同有哪些核心条款？

住宅小区物业服务合同（范本）

合同编号： [填写合同编号]

甲方（业主/业主委员会）：

• 业主委员会名称： [小区业主委员会全称]
• 负责人： [姓名]
• 联系电话： [电话号码]
• 地址： [业主委员会办公地址]
• （若无业委会，则由全体业主共同委托，可写“全体业主”，并由主要业主代表签字）

乙方（物业服务企业）：

• 公司名称： [物业服务公司全称]
• 法定代表人： [姓名]
• 营业执照注册号： [统一社会信用代码]
• 资质证书等级： [一级]
• 联系电话： [服务热线]
• 地址： [公司注册地址]

根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方为 [小区名称] 提供物业服务事宜，订立本合同。

第一条 物业基本情况

1. 物业名称： [小区名称]
2. 物业类型： [高层住宅、别墅、商住两用等]
3. 坐落位置： [XX市XX区XX路XX号]
4. 占地面积： [ ] 平方米
5. 建筑面积： [ ] 平方米
6. 物业管理区域四至：
   • 东至：[ ]
   • 南至：[ ]
   • 西至：[ ]
   • 北至：[ ]
7. 业主户数： [ ] 户

第二条 服务内容与质量

乙方提供的服务内容包括但不限于：

（一）共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理

1. 共用部位： 房屋的承重结构、主体结构、公共门厅、楼梯间、走廊通道、电梯井道、架空层、设备间、外墙、屋面、道路、绿地等。
2. 共用设施设备：
   • 供配电系统： 高低压配电柜、变压器、公共照明、电缆等。
   • 给排水系统： 泵房、水箱、上下水管道、化粪池、雨水井、污水井等。
   • 电梯系统： 客梯、货梯及其安全运行、年度检验。
   • 消防系统： 消防泵、消防栓、灭火器、烟感报警器、消防通道等。
   • 安防系统： 监控摄像头、门禁系统、周界防范系统等。
   • 公共娱乐设施： 健身器材、儿童游乐设施等。
   • 其他： [ ]。

（二）公共区域的清洁卫生服务

1. 负责物业管理区域内公共楼道、楼梯、电梯轿厢、大堂、道路、绿地、垃圾房（桶）等公共区域的日常清扫、保洁。
2. 负责生活垃圾的日产日清,并按规定进行分类收集和清运。
3. 定期对公共区域进行消毒和四害（蚊、蝇、鼠、蟑）消杀。
4. 服务标准： [楼道每日清扫1次，地面无积水、无杂物；电梯轿厢每日清洁2次，镜面光亮；垃圾房每日清运并清洗，无异味等]。

（三）公共绿化的养护和管理

1. 负责物业管理区域内绿化的日常浇水、施肥、修剪、除草、病虫害防治等工作。
2. 保护绿化植被,防止人为破坏。
3. 服务标准： [植物生长良好，无明显枯枝败叶，草坪平整无杂草等]。

（四）公共秩序维护、安全防范等事项的管理

1. 门岗管理： 实行24小时值班制度，对人员和车辆进行出入登记管理。
2. 巡逻巡查： 每日定时对小区公共区域进行安全巡逻，及时发现并处理安全隐患。
3. 监控管理： 确保监控系统24小时正常运行，录像资料保存不少于30天。
4. 车辆管理： 规划停车位，引导车辆有序停放，维护交通秩序。
5. 应急预案： 制定防火、防汛、停电等突发事件应急预案，并定期组织演练。

（五）物业档案资料的管理

1. 负责建立和保管小区的物业档案,包括业主信息、房屋信息、设施设备台账、维修记录、合同文件等。
2. 业主有权查阅相关档案资料。

（六）其他服务

1. 代收代缴服务：如代收代缴水费、电费、燃气费、暖气费等（需明确服务费和代收费用的处理方式）。
2. 社区文化服务：定期组织社区文化活动，营造和谐的邻里氛围。
3. 其他双方约定的服务：[ ]。

第三条 服务期限

本物业服务期限为 [ ] 年，自 [XXXX年XX月XX日] 起至 [XXXX年XX月XX日] 止，合同期满前 [3] 个月，甲乙双方应就是否续聘进行协商，若双方同意续聘，应另行签订合同。

第四条 服务费用

1. 物业服务费标准：
   • 住宅： [ ] 元/平方米·月
   • 商业用房： [ ] 元/平方米·月
   • 车库/车位： [ ] 元/个·月
   • （注：以上标准为建筑面积）
2. 物业服务费构成： 主要包括人员工资、福利、办公费用、清洁绿化费用、公共设施设备日常运行维护费、能耗费、法定税费、合理利润等。
3. 计费方式与缴纳：
   • 业主应按 [月/季/年] 缴纳物业服务费。
   • 缴纳时间为：[每月10日前缴纳当月费用]。
   • 缴纳方式：[银行转账、支付宝、微信、物业服务中心现金缴纳等]。
   • 乙方账户信息：
     • 开户名：[ ]
     • 开户行：[ ]
     • 账 号：[ ]
4. 其他费用：
   • 停车服务费： [ ] 元/个·月（已包含在物业费中的除外）。
   • 公共能耗费分摊： 公共区域（如楼道灯、监控、电梯等）产生的电费、水费等，由全体业主按建筑面积比例分摊，乙方应定期公示账单。
   • 专项维修资金： 专项维修资金的管理和使用，严格按照国家及地方相关规定执行，乙方有义务根据维修需要，提出使用申请，并配合业主委员会和相关部门组织实施。

第五条 双方的权利与义务

（一）甲方的权利与义务

1. 权利：
   • 监督乙方履行本合同。
   • 有权要求乙方公示物业服务费、公共能耗费、专项维修资金等收支情况。
   • 有权对乙方的服务质量提出意见和建议。
   • 有权依法成立业主大会、选举业主委员会。
   • 法律、法规规定的其他权利。
2. 义务：
   • 接受乙方的专业管理,自觉遵守小区管理规约。
   • 按时足额缴纳物业服务费及其他相关费用。
   • 不得擅自改变房屋用途、结构，不得违法搭建。
   • 支持乙方依法依规进行的各项工作。

（二）乙方的权利与义务

1. 权利：
   • 按照合同约定收取物业服务费。
   • 根据合同约定和业主规约,对违反规定的行为进行劝阻、制止。
   • 有权要求甲方提供必要的资料（如业主清册等）以利于工作开展。
2. 义务：
   • 严格履行合同约定的服务内容和标准。
   • 定期向甲方公布物业服务费、公共能耗费等收支账目，接受业主监督。
   • 建立完善的内部管理制度,对员工进行专业培训。
   • 及时处理业主的报修、投诉和建议，并建立回访制度。
   • 配合街道办事处、社区居委会、业主委员会等开展工作。

第六条 合同的变更、解除与终止

1. 变更： 合同履行期间，如遇法律法规政策变化或不可抗力，导致合同内容无法履行，双方可协商变更合同。
2. 解除：
   • 甲方解除权： 若乙方严重违约（如服务质量长期不达标、擅自停水停电、挪用维修资金等），经业主大会表决通过，甲方有权单方解除合同。
   • 乙方解除权： 若业主长期拖欠物业服务费，经催缴后仍不缴纳，乙方有权解除合同。
3. 终止： 合同期满或合同解除后，乙方应在 [15] 日内向甲方移交所有管理资料、资产、财务账册等，并办理交接手续。

第七条 违约责任

1. 甲方违约： 无正当理由逾期缴纳物业服务费的，应按 [每日万分之五] 的标准向乙方支付违约金。
2. 乙方违约：
   • 未达到合同约定的服务质量标准的,甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或整改不力的，甲方有权要求乙方 [减免相应期限的物业费/支付违约金]。
   • 乙方擅自停水、停电、停暖，影响业主正常生活的，应向受影响的业主赔礼道歉并赔偿损失。
   • 乙方擅自改变物业管理区域共用部位、共用设施用途的，应恢复原状并赔偿损失。
   • 乙方挪用专项维修资金的,应返还挪用资金，并赔偿损失。

第八条 争议解决

本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第 [ ] 种方式解决：

1. 提交 [XX市XX区] 仲裁委员会仲裁；
2. 依法向物业所在地人民法院提起诉讼。

第九条 其他事项

1. 本合同未尽事宜,由双方另行协商，并可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
2. 本合同附件是本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等法律效力。
3. 本合同自甲乙双方签字盖章（及业主大会备案）之日起生效。
4. 本合同一式 [肆] 份，甲乙双方各执 [贰] 份，[XX街道办事处/XX区房管局] 备案一份，具有同等法律效力。

甲方（盖章）： 业主委员会（或业主代表签字）： 日期： 年 月 日

乙方（盖章）： 物业服务公司（盖章）： 法定代表人（签字）： 日期： 年 月 日

签订物业服务合同的注意事项

签订一份好的物业服务合同,是保障未来几年小区生活品质的关键，请务必注意以下几点：

签订前：充分调研与沟通

• 了解物业公司： 查看物业公司的资质、口碑、过往管理案例，可以联系其服务的其他小区业主，了解其实际服务水平和口碑。
• 成立业主委员会： 如果小区尚未成立业委会，强烈建议先成立，业委会是全体业主的代表，能更专业、更集中地与物业公司谈判，避免“众口难调”的局面。
• 明确需求： 业委会应广泛征集业主意见，了解大家最关心的问题是什么（如安保、绿化、停车、宠物管理等），并形成书面需求清单，作为谈判的基础。

合同条款：力求清晰、具体、可量化

• 要“具体化”：
  • 避免模糊词汇： 不要只写“负责清洁”，而应写明“公共楼道每日清扫1次，地面无积水、无杂物；电梯轿厢每日清洁2次，镜面光亮”。
  • 明确标准： 绿化修剪的频率、安保巡逻的路线和次数、设备维护的周期（如电梯每月保养1次）等都应尽可能量化。
• 服务费用要“透明化”：
  • 费用构成： 要求物业公司提供详细的成本测算，让业主明白物业费花在了哪里。
  • 公共能耗费： 必须明确分摊原则和方式，并要求物业公司每月公示公共水电费的账单和明细。
• 权利义务要“对等化”：
  • 违约责任要明确： 不仅要写业主不缴费的违约责任，更要重点写物业公司服务不到位的违约责任。“连续两个月未达到服务标准，应减免当月物业费的10%”，这样才有约束力。
• 合同期限要“合理化”：

  首次签订合同不宜过长,一般建议2-3年，这样可以根据实际服务情况，决定是否续聘，避免被“绑定”在服务不佳的物业公司身上。

签订后：备案与执行

• 及时备案： 合同签订后，应尽快到所在地的街道办事处、区房管局或物业行政主管部门进行备案，使其具备法律效力。
• 建立监督机制： 成立由业主代表组成的“服务质量监督小组”，定期对物业公司的服务进行巡查和打分，并将结果公示。
• 畅通沟通渠道： 建立业主与物业之间的定期沟通机制（如每月例会），及时解决问题，避免矛盾积累。

常见问题解答（FAQ）

Q1：如果对物业服务不满意，可以拒交物业费吗？ A： 不可以。 拒交物业费是违约行为，物业公司有权起诉您并追缴欠款及违约金，正确的做法是：

1. 保留证据： 拍照、录像记录服务不到位的地方（如垃圾未清理、公共区域脏乱等）。
2. 正式投诉： 向物业公司书面或通过其官方渠道提交投诉，要求限期整改。
3. 集体反映： 联合其他有同样意见的业主，向业主委员会、社区居委会或房管部门反映情况。
4. 法律途径： 如果问题长期得不到解决，可以依据合同条款，通过业主大会表决解聘物业公司，或在合同到期后不再续聘。

Q2：专项维修资金和物业费是一回事吗？ A： 不是。

• 物业费： 用于支付小区日常运营的“开销”，如保安、保洁、绿化、公共设施（电梯、水泵）的日常维护和电费等，它好比是“生活费”。
• 专项维修资金： 用于房屋共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造，比如屋顶漏水、外墙脱落、电梯大修等，它好比是“养老金”，是应急专款，不能挪作他用。

Q3：物业可以随便进入我家吗？ A： 不可以。 物业工作人员非经业主同意，不得擅自进入业主家中，只有在以下特殊情况下方可进入：

1. 紧急情况： 如发生火灾、漏水、燃气泄漏等可能危及生命财产安全的紧急事件。
2. 事先约定： 如业主报修，在约定的时间进行维修。
3. 法律规定： 如配合公安、消防等部门依法执行公务。

进入时,应至少有一名成年业主在场，或提前通知业主并征得同意。

希望这份详细的指南能对您有所帮助！签订合同是维护权益的第一步，持续的监督和沟通才是保障小区长治久安的关键。

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