物业管理条例具体规定有哪些？

《物业管理条例》是中国物业管理领域最核心的行政法规，旨在规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，它明确了各方主体的权利、义务和行为准则。

以下我将按照条例的逻辑结构,分模块为您梳理其核心规定：

核心概念定义

1. 物业: 指房屋及配套的设施设备和相关场地。
2. 物业管理: 指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
3. 业主: 指房屋的所有权人。
4. 物业服务企业: 指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理活动的企业。

业主及业主大会

这是条例的核心,确立了业主自治的基础。

业主的权利

• 使用权：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。
• 建议权：提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。
• 投票权：参加业主大会会议，行使投票权。（注意：面积和户数双重计算，专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”为简单多数，重大事项需更高比例）
• 选举权与被选举权：选举业主委员会委员，并享有被选举权。
• 监督权：监督业主委员会的工作，监督物业服务企业履行物业服务合同。
• 知情权：有权查阅业主大会会议、委员会会议决议、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况等。
• 法律法规规定的其他权利。

业主的义务

• 遵守规定：遵守管理规约、业主大会的决定。
• 合理使用：按照物业规划用途使用物业，不得擅自改变。
• 维护义务：维护物业管理区域内的公共秩序和环境卫生，不得违法搭建、侵占通道。
• 按时缴费：按时交纳物业服务费用、专项维修资金等。
• 法律法规规定的其他义务。

业主大会

• 性质：是物业管理区域内全体业主组成的，维护业主合法权益的自治组织。
• 职责：
  • 制定和修改业主大会议事规则和管理规约。
  • 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。
  • 选聘和解聘物业服务企业。
  • 决定专项维修资金的使用、筹集方案。
  • 决定改建、重建建筑物及其附属设施。
  • 决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
• 召开条件：
  • 首次大会：物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当对筹备业主大会会议给予指导和协助。
  • 定期会议：业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。
  • 临时会议：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主委员会

• 性质：是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。
• 职责：
  • 召集业主大会会议,报告物业管理实施情况。
  • 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
  • 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行合同。
  • 监督管理规约的实施。
  • 业主大会赋予的其他职责。
• 委员资格：应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
• 备案：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

前期物业管理

指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业所实施的物业管理。

建设单位的义务

• 选聘物业：应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，对于住宅物业，原则上应招投标。
• 签订《前期物业服务合同》：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
• 制定《临时管理规约》：建设单位应当在销售物业前，制定《临时管理规约》，并向物业买受人明示说明，买受人应当遵守。
• 资料移交：新建物业销售前，建设单位应当向物业所在地的房管部门备案，并一次性公开销售全部房源，物业交付时，建设单位应向物业服务企业移交以下资料：
  • 竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
  • 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
  • 物业质量保修文件和物业使用说明文件。
  • 物业管理所必需的其他资料。

物业服务合同

这是规范物业公司和业主之间法律关系的核心文件。

合同主体

• 甲方：业主委员会（代表全体业主）。
• 乙方：依法取得资质的物业服务企业。

• �业管理区域范围。
• 物业服务事项（如保洁、保安、绿化、维修等）。
• 服务质量标准。
• 服务费用和支付方式。
• 专项维修资金的管理和使用。
• 物业用房的使用和管理。
• 合同期限。
• 双方的权利义务。
• 合同终止和解除的条件。
• 违约责任。
• 争议解决方式。

合同履行与变更

• 物业服务企业应当按照合同约定提供服务。
• 业主应当按时足额交纳物业服务费用。
• 需要变更的,双方应当协商一致并签订补充协议。

物业的使用与维护

维修资金（专项维修资金）

• 性质：专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
• 筹集：由业主按照国家有关规定交纳，首次归集由建设单位代收。
• 使用：
  • 使用范围：屋面防水、外墙、电梯、公共照明、消防设施等。
  • 使用程序：通常由业主委员会或相关业主提出申请，经业主大会或专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，由物业企业组织实施。
  • 紧急情况：如危及房屋安全或人身安全，可以不经业主大会，由业主委员会或物业企业直接申请使用。

禁止行为

物业管理区域内禁止下列行为：

• 损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构。
• 违法搭建建筑物、构筑物。
• 损坏或者擅自占用、改建物业共用部位。
• 损坏或者擅自占用、移装共用设施设备。
• 存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。
• 违反规定饲养动物、高空抛物。
• 法律法规和管理规约禁止的其他行为。

车位管理

• 规划内车位：属于建设单位所有，但首先应满足业主的需要，建设单位可将车位出售、附赠或出租给业主，但不得只售不租。
• 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位：属于业主共有，其收益归全体业主所有，可用于补充专项维修资金等。

法律责任

条例对违反规定的行为设定了明确的法律责任,主要包括：

1. 建设单位责任：

   • 未通过招投标选聘物业企业的,责令限期改正，并处合同金额5‰以上1‰以下的罚款。
   • 擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的，处5万元以上20万元以下的罚款。
   • 未按规定移交资料的,责令限期改正；逾期仍不移交的，处1万元以上10万元以下的罚款。

2. 物业服务企业责任：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,责令限期改正，处委托合同金额30%以上50%以下的罚款。
   • 挪用专项维修资金的,没收违法所得，并处挪用金额2倍以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书。
   • 未履行必要的安全保障义务,导致业主人身、财产受到损害的，依法承担相应的法律责任。

3. 业主责任：

   业主违反管理规约,妨害物业管理秩序或损害他人合法权益的，业主委员会有权劝阻、制止；相关业主可依法提起诉讼。

4. 业主委员会责任：

   业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

《物业管理条例》构建了一个以“业主自治”为核心，以“合同约定”为基础，以“政府监管”为保障的物业管理法律框架，它明确了业主是物业的主人，拥有最高决策权；业主大会是决策机构，业主委员会是执行机构；物业服务企业是专业服务提供商，通过合同为业主提供服务，条例的核心目的是平衡各方利益，解决常见的物业纠纷，营造和谐、有序的居住和工作环境。

在实际操作中,各省市还会根据此条例出台更具体的《物业管理条例》或实施办法，细节上可能略有差异，但基本框架和核心原则是一致的。

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