杭州物业费新办法，啥变化？业主咋交？

这份文件是规范杭州市物业服务收费行为、保障业主和物业服务企业合法权益的核心政策。最新版本为2025年修订并自2025年1月1日起施行的《杭州市物业服务收费管理办法》（杭价服〔2025〕1号）将基于此版本进行说明。

总则：核心原则

1. 目的：规范物业服务收费行为，保障业主和物业企业的合法权益，维护房地产市场秩序。
2. 适用范围：杭州市行政区域内，物业服务企业接受业主或业主委员会（以下简称“业委会”）的委托，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取费用的活动。
3. 定价原则：
   • 市场调节价为主：大部分物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业企业在物业服务合同中约定。
   • 政府指导价为辅：针对特定类型的物业，实行政府指导价，这在杭州主要体现在保障性住房（如公租房、廉租房）和普通住宅的前期物业服务阶段（即业主大会成立前）。

主要收费类型及构成

物业收费主要包括以下几个部分：

物业服务费

这是最核心的费用,用于支付物业企业的日常运营成本。

• 构成：

  1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。
  2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
  3. 物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用。
  4. 办公费用。
  5. 物业服务企业固定资产折旧。
  6. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
  7. 经业主同意的其他费用。
  8. 法定税费。
  9. 物业服务企业的利润（对于政府指导价物业，利润率有明确规定）。

• 定价机制：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 普通住宅（前期物业服务）：实行政府指导价，市、区价格主管部门会同房地产行政主管部门制定基准价和浮动幅度，具体价格由开发建设单位或物业企业在指导价范围内与物业买受人在购房合同中约定。
  • 普通住宅（业主大会成立后）、非住宅物业（如商业、写字楼）、别墅等：实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业企业根据服务内容和成本，在物业服务合同中协商确定。
  • 保障性住房：实行政府指导价，标准通常低于普通住宅。

机动车停放服务费

这是针对小区内停车位收取的费用,与车位产权归属密切相关。

• 构成：

  1. 车库、车位的折旧费。
  2. 维护费用。
  3. 管理服务人员的工资。
  4. 清洁、秩序维护、通风、照明、附属设施设备运行及能耗等费用。
  5. 合理利润（政府指导价部分有规定）。
  6. 法定税费。

• 定价机制：

  • 产权车位/人防车位：实行市场调节价，由物业企业或车位产权所有者与车位使用人（业主）协商确定。
  • 业主共有车位（地面规划车位）：实行政府指导价，具体标准由价格主管部门核定，物业企业无权自行定价。
  • 临时停放车辆：收费标准也实行政府指导价，按小时或次计费，并设有最高限价。

装饰装修垃圾清运费

业主在房屋装修过程中产生的垃圾,由物业企业或其委托的清运单位负责清运。

• 性质：此费用属于代收代支性质，物业企业不得从中盈利。
• 定价：由物业企业与业主在装修协议中协商确定，收费标准需公开透明，或在物业服务合同中明确。

其他相关费用

• 代收代支费用：如水电费（如未实行“一户一表”，物业可按公摊表量向业主收取代收服务费）、生活垃圾处理费等，物业企业只能收取代收服务费，不得加价。
• 物业共用部位、共用设施设备专项维修资金：俗称“大修基金”，用于房屋共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造，此费用通常由业主在购房时一次性缴纳，不属于日常物业收费范畴。

收费行为的规范

1. 明码标价：物业企业必须在小区的显著位置（如物业服务大厅、出入口等）公示以下信息：

   • 物业服务收费项目、收费标准。
   • 收费价格举报电话 12315。
   • 物业服务企业名称、服务内容、服务等级。
   • 车位类型、收费标准。
   • 其他按规定需要公示的信息。 公示内容必须真实、准确，字迹清晰，便于业主查阅。

2. 合同约定：所有收费项目和标准都应在书面的《物业服务合同》中明确约定，物业企业不得擅自增设收费项目、提高收费标准或强制服务、捆绑收费。

3. 禁止行为：

   • 只收费不服务或少服务。
   • 强制或变相强制服务并收费。
   • 将部分政府定价或政府指导价的服务内容拆分，变为市场调节价。
   • 违反规定向业主、物业使用人收取押金或保证金（除非有合同约定且合法）。

特殊情况处理

1. 空置房物业费：

   • 普通住宅：业主办理了交付手续后，但未入住或使用的物业，业主应按物业服务合同约定标准的70%交纳物业费，具体比例可在合同中约定，但一般不得低于这个标准。
   • 非住宅物业：如商铺、写字楼等，空置期间的物业费缴纳比例由合同约定，通常没有70%的优惠。

2. 车位租赁：

   • 物业企业不得将业主共有的车位出售,只能出租。
   • 租金标准实行市场调节价，由业委会（或全体业主）与物业企业协商确定。
   • 物业企业应定期公布公共车位的经营收支情况,接受业主监督。

业主的维权途径

如果业主认为物业收费不合理或存在违规行为,可以采取以下步骤维权：

1. 内部协商：首先与物业企业或业委会进行沟通，了解收费依据，尝试协商解决。
2. 查看公示：检查物业企业的收费公示牌，看是否明码标价，收费标准是否与合同一致。
3. 查阅合同：核对《物业服务合同》中关于收费的具体条款。
4. 向主管部门投诉：
   • 价格违法行为（如不公示、乱收费、超标准收费）：向 杭州市市场监督管理局（或辖区分局）投诉举报，电话 12315。
   • 物业服务不规范行为（如服务质量差、不作为）：向 杭州市住房保障和房产管理局（或辖区住建局）投诉。
5. 法律途径：如果协商和投诉都无法解决问题，业主可以依据《民法典》和《物业服务合同》，向人民法院提起诉讼，要求物业企业退还多收的费用或承担违约责任。

《杭州市物业服务收费管理办法》的核心在于“市场化为主、政府指导为辅”的定价体系，并强调“明码标价”和“合同约定”两大原则，作为业主，了解这些规定有助于您更好地维护自身权益，并对物业企业的收费行为进行有效监督，如需查询最官方的文件，可以访问 杭州市人民政府 或 杭州市市场监督管理局 的官方网站。

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