合同概述
《天津市住宅物业服务合同》是业主（或业主委员会）与物业服务企业之间，为了明确双方在物业管理活动中的权利和义务而签订的法律文件，这份合同是规范物业服务、保障业主权益、维护小区和谐稳定的核心依据。
根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》以及天津市的相关规定,该合同应当采用书面形式。
合同核心内容要点（必读条款）
签订合同时，请务必重点关注以下几个核心部分,这直接关系到您的居住体验和切身利益：
物业服务区域
- 明确界定：合同中应清晰、准确地描述物业的具体位置、四至界限、总占地面积、总建筑面积等，避免出现“小区内所有区域”等模糊描述。
- 附图：最好附上小区的平面图作为合同附件,一目了然。
物业服务内容与质量标准
这是合同的核心，决定了“钱花在哪里，服务什么样”。
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- 共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理：如楼道、外墙、电梯、供水供电系统、消防设施、公共照明、化粪池等。
- 公共绿化的养护：包括草坪、树木、花卉等的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等。
- 公共环境卫生：包括小区道路、广场、楼道等公共区域的清扫、保洁、垃圾清运、公共消毒等。
- 公共秩序维护和安全防范：包括门岗值守、巡逻、监控管理、车辆停放管理等。
- 档案资料管理：小区业主资料、工程图纸、合同文件等的保管。
- 其他服务：如代收代缴（水电气费）、社区文化活动、便民服务等。
- 服务质量标准：这是最容易产生纠纷的地方，必须量化、具体化！
- 保洁：明确公共区域每日/每周的清扫次数、垃圾清运频率、楼道清洁标准等。“楼道每日清扫1次，每周擦拭1次；生活垃圾每日清运2次。”
- 绿化：明确绿化养护的标准，如草坪高度、树木修剪频率、病虫害防治周期等。
- 维修：明确维修响应时间和完成时限。“一般性报修（如电灯不亮）应在24小时内响应，48小时内修复；紧急报修（如水管爆裂）应在15分钟内到场，2小时内修复。”
- 安保：明确巡逻频次、门岗登记制度等。“保安24小时值班，每小时巡逻一次。”
- 电梯：明确电梯的维保周期、年检情况、故障后的应急处理流程。
物业服务费用
- 收费标准：明确物业服务费的计算方式（如按建筑面积、按户）、单价（元/平方米·月）。
- 费用构成：物业服务费通常包括人员工资、清洁绿化、公共能耗、设备维护、办公费用、税费、企业合理利润等,要求物业提供费用构成说明。
- 收费时间：明确是按月、按季还是按年预收。
- 特殊费用：
- 停车服务费：地面车位、地下车位的收费标准,是否包含在物业费内。
- 公摊水电费：明确公摊水电费的收取依据和分摊方式。
- 专项维修资金：这笔钱是用于房屋共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造的，通常由业主委员会或房管部门代管,不应与物业费混同。
合同期限
- 明确合同的起止日期。
- 根据规定，前期物业服务合同（开发商选定的物业）期限一般不超过3年，业主委员会成立后，可以选聘新的物业,并签订新的合同。
双方的权利与义务
- 业主/业委会的权利：
- 监督物业服务质量,提出意见和建议。
- 要求物业公示物业费、公共收益等账目。
- 参与和决定物业管理中的重大事项。
- 业主/业委会的义务：
- 按时足额缴纳物业费。
- 遵守管理规约,合理使用物业。
- 配合物业开展各项工作。
- 物业公司的权利：
- 按合同约定收取物业费。
- 依据规约和合同,对小区进行管理。
- 物业公司的义务：
- 全面履行合同约定的服务内容。
- 定期向业主公布物业费、公共收益的使用情况。
- 接受业主和业委会的监督。
合同的变更、解除与终止
- 变更：任何一方需变更合同内容,应协商一致并签订书面补充协议。
- 解除：明确在何种情况下可以单方面解除合同（如物业严重违约、服务质量不达标且拒不整改等）,并应履行的通知和交接义务。
- 终止：合同到期后如何续签或不再续签的程序。
违约责任
- 业主逾期缴费：明确逾期后物业可以采取的措施，如催缴、收取滞纳金（需有合理标准）、通过法律途径追讨等。
- 物业服务质量不达标：明确如果物业未达到合同约定的服务标准，业主或业委会有权要求其限期整改，并可要求减免相应物业费，甚至解除合同。最好约定具体的违约金计算方式或整改方案。
争议解决方式
- 明确双方发生纠纷时，是选择协商、调解、向天津市物业行政主管部门（天津市住房和城乡建设委员会）投诉,还是直接向人民法院提起诉讼。
天津市住宅物业服务合同（示范文本）参考
以下是根据天津市相关规定整理的合同框架和核心条款，您在实际签订时,应以天津市市场监督管理委员会和天津市住房和城乡建设委员会联合发布的最新官方示范文本为准。
天津市住宅物业服务合同（示范文本）
合同编号： [填写编号]
甲方（业主/业主委员会）：
- 业主委员会名称：[业主委员会全称]
- 负责人：[姓名]
- 地址：[地址]
- 联系电话：[电话]
- （或）
- 业主个人（适用于未成立业委会的物业）：[业主姓名]，房号：[房号]
乙方（物业服务企业）：
- 企业名称：[物业公司全称]
- 企业资质证书编号：[资质号]
- 法定代表人：[姓名]
- 注册地址：[地址]
- 联系电话：[电话]
鉴于： [简述小区基本情况，如开发商名称、小区名称等]
甲乙双方根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》及相关法律法规，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就甲方委托乙方对 [小区名称] 提供物业服务事宜,订立本合同。
第一条 物业基本情况 1.1 物业名称：[小区全称] 1.2 物业类型：[住宅/公寓等] 1.3 坐落位置：[详细地址] 1.4 物业四至：[东至，南至，西至，北至] 1.5 总占地面积：[ ] 平方米 1.6 总建筑面积：[ ] 平方米，其中住宅面积 [ ] 平方米。
第二条 物业服务内容与质量标准 2.1 乙方提供的服务内容包括但不限于：[详细列出前文所述的六大项服务内容] 2.2 乙方服务质量标准应符合附件一《天津市住宅物业服务标准及细则》的约定，该标准作为本合同的组成部分,与本合同具有同等法律效力。
第三条 物业服务费用 3.1 物业服务费按建筑面积收取，标准为 [ ] 元/平方米·月。 3.2 业主应于 [每月/每季/每年] [ ] 日前将当期物业服务费足额存入乙方指定账户。
- 开户名：[物业公司名称]
- 开户行：[银行名称]
- 账 号：[银行账号] 3.3 车辆停放服务费：
- 地面车位：[ ] 元/个·月
- 地下车位：[ ] 元/个·月 3.4 乙方应每 [半年/一年] 向甲方公布物业服务费、公共收益等收支账目,接受甲方监督。
第四条 合同期限 4.1 本合同期限为 [ ] 年，自 [ ] 年 [ ] 月 [ ] 日起至 [ ] 年 [ ] 月 [ ] 日止。
第五条 双方的权利与义务 （根据前文“双方权利与义务”部分逐条详细列出）
第六条 合同的变更、解除与终止 （根据前文“变更、解除与终止”部分详细约定）
第七条 违约责任 7.1 甲方逾期缴纳物业费的，应按每日 [ ] ‰的标准向乙方支付滞纳金。 7.2 乙方服务质量未达标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或整改不合格的，甲方有权要求乙方减免当期 [ ]% 的物业费,并可单方面解除合同。
第八条 争议解决 8.1 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第 [ ] 种方式解决： （一）提交 [ ] 仲裁委员会仲裁； （二）依法向 [ ] 人民法院提起诉讼。
第九条 其他约定 （其他需要补充的事项，如公共收益的分配比例、广告位管理等）
第十条 附则 10.1 本合同附件是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 10.2 本合同一式 [ ] 份，甲乙双方各执 [ ] 份，具有同等法律效力。 10.3 本合同自双方签字盖章之日起生效。
（以下无正文）
甲方（盖章/签字）： 法定代表人/授权代表（签字）： 日期： 年 月 日
乙方（盖章）： 法定代表人/授权代表（签字）： 日期： 年 月 日
签订建议与注意事项
- 索要并仔细阅读示范文本：签订前,向物业或房管部门索要最新的官方示范文本。
- 关注附件：服务质量标准、设备清单、图纸等附件至关重要,要将其作为合同不可分割的一部分。
- 保留证据：对于物业的服务不到位之处，拍照、录像，并书面记录，保留好与物业沟通的记录（微信、短信、邮件等）。
- 成立业主委员会：如果小区尚未成立业委会，应积极推动成立,业委会是代表全体业主与物业公司博弈的最有效组织。
- 不要轻易签字：对任何模糊不清或自己不满意的条款，有权要求修改，合同一旦签字,就意味着认可了所有条款。
- 了解政策：关注“天津市住房和城乡建设委员会”官网,了解最新的物业管理政策法规。
希望这份详细的指南能帮助您更好地理解和签订《天津市住宅物业服务合同》,保障您的合法权益。
