住建局物业科物业合同有何关键规定？

这种合同的核心目的是规范物业服务行为，明确双方权利义务，减少合同纠纷，保护业主和物业企业的合法权益。

下面我将为您详细解读这类合同的关键内容、特点、签订流程以及注意事项。

什么是“住建局物业科物业合同”？

它本质上是一种“示范文本” (Model Text)，而不是一份已经填写好的合同，它由住建局组织法律专家、行业代表等共同拟定，包含了物业服务中最核心、最通用的条款。

主要特点：

1. 规范性符合《民法典》、《物业管理条例》等国家法律法规的规定,确保合同的合法性和有效性。
2. 引导性：为业主和物业企业提供了一份相对公平、权责清晰的蓝本，引导双方在平等、自愿的基础上签订合同。
3. 普适性：文本结构完整，覆盖了物业服务的各个方面,适用于大多数住宅小区的物业服务。
4. 强制性：虽然名为“示范文本”，但在很多地方，住建局会强烈推荐甚至要求新建小区或合同到期续签的小区使用此文本，如果不使用,可能在备案或后续监管中遇到麻烦。

合同的核心构成部分（以标准示范文本为例）

一份完整的物业服务合同通常包含以下几个部分：

第一部分：合同基本信息

• 合同编号
• 甲方（委托方）：通常是业主委员会，如果没有业委会，则可以是全体业主（由开发商或前期物业代为签订）。
• 乙方（受托方）：物业服务企业,必须具备相应的物业服务资质。
• 物业项目基本情况：包括名称、坐落位置、四至界限、总面积、类型（住宅、商业等）。
• 合同签订日期和生效日期。

第二部分：服务内容与质量标准

这是合同的核心，明确了“乙方要做什么，做到什么程度”。

1. 共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理：

   • 共用部位：房屋承重结构、楼盖、屋顶、外墙、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯井道等。
   • 共用设施设备：电梯、供水供电系统、消防设施、安防系统、公共照明、化粪池、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
   • 标准：明确维修养护的频次、质量要求。“电梯每15日进行一次维护保养并记录”，“公共区域每日清扫一次，每周拖洗一次”。

2. 公共绿化的养护和管理：

   • 包括草坪、花卉、树木等的修剪、施肥、灌溉、病虫害防治等。
   • 标准：明确养护等级和效果，如“绿化存活率95%以上”，“无明显杂草”。

3. 公共环境卫生与秩序维护（含公共秩序维护、车辆停放管理）：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 环境卫生：生活垃圾的日产日清、公共区域消毒、公共卫生间清洁等。
   • 秩序维护：小区出入口管理、巡逻、安全监控、消防和应急事件的初步处置。
   • 车辆管理：对小区内车辆通行、停放进行引导和管理，明确停车费（如有）的收取和使用。

4. 小区公共区域的维护和管理：

   包括小区内的道路、公共照明、公告栏、宣传栏等。

5. 物业档案资料的管理：

   对业主资料、图纸、档案、合同等进行分类、归档和保管。

6. 其他服务：

   如代收代缴水电费（需明确服务费）、社区文化活动协助等。

第三部分：服务期限

• 合同的起止时间。
• 对于前期物业服务（业主大会成立前），合同期限通常与开发商和物业签订的委托管理期限一致,但业委会成立后可以重新选聘物业。
• 对于后期物业服务（业委会选聘），由双方协商确定，一般为3-5年。

第四部分：物业服务费用

这是业主最关心的部分之一。

1. 物业服务费：

   • 计费方式：按建筑面积（元/平方米·月）。
   • 收费标准：具体金额，如1.8元/平方米·月。
   • 缴纳方式与时间：如“按季缴纳，业主应于每季度首月10日前缴纳”。
   • 调整机制：明确物业服务费在何种情况下可以调整（如成本上涨、服务标准提升），以及调整的程序（需业主大会表决通过）。

2. 其他费用：

   • 公共水电费：明确公摊水电费的计算和分摊方式。
   • 停车服务费/场地使用费：明确地面车位、地下车位的收费标准。
   • 维修资金（专项维修资金）：合同应明确物业企业有代管、代收的职责，但不得挪用。

第五部分：双方的权利与义务

• 甲方的权利与义务：
  • 权利：监督服务质量、要求乙方定期公示财务账目、提议解聘或选聘新物业等。
  • 义务：按时足额缴纳物业费、支持乙方合法合规的管理行为、协助处理邻里纠纷等。
• 乙方的权利与义务：
  • 权利：收取物业费、对违反管理规约的行为进行劝阻和报告、要求甲方配合工作等。
  • 义务：按照合同约定提供标准服务、接受业主和业委会监督、定期公示收支情况、妥善保管档案资料等。

第六部分：合同变更、解除与终止

• 明确在何种情况下可以变更、解除或终止合同（如双方协商一致、一方严重违约、不可抗力等）。
• 特别注意解聘条款：业主委员会或一定比例的业主有权依法解聘物业企业，但必须履行法定程序（如召开业主大会表决）。

第七部分：违约责任

• 明确如果甲方（业主）拖欠物业费，乙方（物业）可以采取的措施（如催缴、暂停部分非核心服务、通过法律途径追讨等）。
• 明确如果乙方（物业）服务质量不达标，甲方（业委会/业主）可以采取的措施（如要求整改、扣减物业费、解聘等）。

第八部分：争议解决方式

• 双方发生争议时，首先应通过协商或调解解决。
• 协商不成的，可以选择向物业所在地人民法院提起诉讼，或申请仲裁（需在合同中明确约定仲裁机构）。

第九部分：其他事项与附件

• 其他事项：如合同的备案、未尽事宜的处理等。
• 附件：这是合同的重要组成部分，通常包括：
  • 《物业构成明细表》
  • 《物业共用部位、共用设施设备明细》
  • 《物业服务内容和质量标准》
  • 《物业维修、养护和管理方案》
  • 《物业费用测算表》
  • 《物业管理区域图》
  • 《规约》（如果适用）

签订流程与注意事项

签订流程：

1. 选聘物业：由业主委员会（或开发商）通过公开招标、邀请招标等方式选聘物业服务企业。
2. 协商洽谈：双方就合同条款,特别是服务标准和费用进行充分协商。
3. 业主表决：对于业委会签订的合同，通常需要提交业主大会表决通过，获得双过半（面积和户数）业主同意。
4. 正式签署：双方在最终确定的合同文本上签字盖章。
5. 合同备案：签订后15日内，由甲方（业委会/开发商）将合同到项目所在地的住建局物业科办理备案手续。

注意事项：

1. 仔细阅读示范文本：不要盲目签字，逐条阅读,理解每一项条款的含义。
2. 关注“附件”内容：附件是合同的具体执行标准，其重要性不亚于主合同，要确认附件中的服务标准、收费明细是否与口头承诺一致。
3. 明确费用构成：物业费具体包含哪些？停车费是车位管理费还是场地使用费？公共水电费如何公摊？一定要问清楚,并写入合同。
4. 保留证据：在合同履行过程中，注意保留物业服务质量不达标的证据（如照片、视频、书面投诉记录等），这是未来维权或要求降价、解聘的重要依据。
5. 了解本地政策：不同城市、不同区的住建局可能会有一些特殊的规定或补充条款,签订前最好向当地住建局物业科咨询。
6. 警惕“霸王条款”：虽然使用的是示范文本，但也要警惕物业企业试图添加一些不公平的条款，如有疑问,可向住建局或法律专业人士咨询。

住建局物业科提供的物业合同示范文本是一份非常宝贵的工具，业主和物业企业都应充分利用它，在法律的框架下，清晰地界定双方的权利和义务，共同营造和谐、美好的居住环境。

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