物业退出后物业费该由谁承担？

典型案例：XX花园小区物业撤离事件

案例背景

• 小区名称： XX花园小区，一个有500户居民的中档住宅小区。
• 原物业公司： A物业服务有限公司，已为小区服务5年。
• 退出原因： 由于小区业主长期拖欠物业费，导致A物业公司入不敷出，服务质量持续下降，最终与业主委员会（业委会）矛盾激化，A物业公司以“无法继续经营”为由，在未找到新物业、也未完成法定交接手续的情况下，于2025年X月X日突然撤离了小区，撤走了所有工作人员，并切断了部分公共区域（如电梯、公共照明、监控中心）的电源。

核心问题爆发

A物业撤离后,小区瞬间陷入混乱，出现了以下一系列问题：

1. 公共设施瘫痪： 电梯停运，高层业主无法上下楼；公共照明全黑，夜间存在安全隐患；监控室无人值守，小区安保真空。
2. 环境卫生恶化： 垃圾无人清运，遍地狼藉；公共区域无人打扫，蚊蝇滋生。
3. 物业费缴纳争议：
   • 业主A的观点（已缴费业主）： “我已经按时交了物业费，现在物业跑了，服务没了，凭什么还要继续交钱？而且我预交了半年的，物业凭什么不退？”
   • 业主B的观点（未缴费业主）： “我就没交过！以前服务那么差，现在跑了正好！谁爱交谁交。”
   • 业主C的观点（大部分业主）： “小区现在一团糟，我们住得不舒服，房价也受影响，但新物业还没进来，这期间产生的费用谁出？如果新物业来了，会不会让我们把之前的欠费补齐？”

法律分析：各方责任与义务

要解决这些问题,必须厘清其中的法律关系。

关于原物业公司A的责任：

• 擅自撤离是违法行为： 根据《物业管理条例》第三十九条和第四十一条，物业服务合同终止时，原物业服务企业应当在规定期限内（通常为15-30天）退出，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续，A物业在未完成交接、未保障小区基本运转的情况下突然撤离，属于严重违约和违法行为。
• 物业费问题： 根据《民法典》第九百四十八条：“物业服务期限届满后，业主没有依法或者依约续聘物业服务人，原物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务人请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。” 这意味着，只要A物业在撤离前确实提供了服务（哪怕是最后一个月），业主就有义务支付相应的物业费，对于业主预交但未消费的部分，A物业应当退还。

关于业主的责任：

• 缴纳物业费的义务不因物业撤离而自动免除： 物业服务是全体业主共同选择的结果，也是维持小区正常运转的必要支出，A物业的撤离，是原物业和业委会之间的合同纠纷，不应由单个业主来承担“拒缴”的后果，业主与物业公司之间的物业服务合同关系在合同到期或解除前是有效的。
• “服务没了就不用交钱”的观点是错误的： 这是对物业服务的误解，物业费不仅包含保安、保洁、绿化等服务，也包含了公共设施设备的日常维护、管理成本、以及小区的“管理”本身（如协调邻里关系、办理出入证等），即使服务打了折扣，只要物业还在小区，履行了部分管理职责，业主就应按合同或规定缴纳费用。

关于业委会（或未成立业委会的全体业主）的责任：

• 紧急自救的义务： 在原物业撤离后，业委会（或街道办事处/居委会指导下的业主代表）应立即承担起责任，采取紧急措施，保障小区的基本生活秩序。
• 尽快选聘新物业： 这是解决问题的根本途径，业委会应立即启动新物业的招标或选聘程序。

事件处理流程与结果

在本案例中,事件的处理大致经历了以下阶段：

1. 紧急响应阶段（1-3天）：

   • 街道办和居委会介入： 接到业主反映后，街道办事处和社区居委会第一时间介入，组织业主代表召开紧急会议，安抚情绪，并协调电力部门恢复电梯等关键设施的基本供电，保障居民基本生活。
   • 成立临时管理小组： 由热心业主、居委会工作人员组成临时管理小组，负责监督垃圾清运、公共安全等最基本的事务，并垫付了部分紧急费用（如垃圾清运费）。

2. 法律追责与费用清算阶段（1-2周）：

   • 业委会发律师函： 业委会聘请律师，向A物业发出律师函，要求其立即履行交接义务，并就其擅自撤离造成的损失进行赔偿。
   • 召开业主大会： 临时管理小组组织召开业主大会，讨论两个核心问题：
     • 追缴拖欠的物业费： 动员所有业主，无论以前是否缴费，都应结清A物业撤离前所欠的费用，这笔钱是小区的公共资产，用于支付紧急开销和未来可能的赔偿。
     • 启动应急资金： 动用小区的专项维修资金或应急资金，支付临时产生的必要开支。

3. 新物业选聘阶段（1-2个月）：

   
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   • 发布公告并招标： 业委会通过正规渠道发布选聘新物业的公告，并组织公开招标。
   • 业主投票表决： 经过业主大会投票，选聘了B物业服务有限公司。

4. 交接与平稳过渡阶段：

   • 新旧物业交接： 在街道办和居委会的监督下，B物业与A物业（或其代理人）进行了艰难的交接，包括财务资料、设备设施、档案文件等。
   • B物业入驻： B物业正式进驻，全面接管小区服务，并向全体业主发布了缴费通知，通知中明确，业主需结清所有历史欠费（包括欠A物业的费），方可正常享受新服务。

案例启示与给业主的建议

1. 对业主而言：

   • 按时缴费是根本： “不交费”是导致物业服务质量下降甚至撤离的主要原因之一，业主应认识到，按时足额缴纳物业费是享受良好服务的前提，也是维护自身房产价值的保障。
   • 支持业委会工作： 业委会是业主利益的代表，其工作需要全体业主的理解和支持，积极参与业主大会，理性表达诉求，是解决问题的正确途径。
   • 警惕“免费午餐”： 不要轻信“不用交物业费”的空头支票，没有物业公司愿意长期亏本经营，所谓的“低价”或“免费”背后，往往隐藏着服务缩水、公共收益被侵占等巨大风险。

2. 对物业公司而言：

   • 依法依规退出： 退出程序必须合法合规，做好交接，这是企业的社会责任和法律责任，粗暴撤离只会损害自身声誉，并可能面临法律诉讼和经济赔偿。
   • 加强沟通与透明度： 与业主保持良好沟通，定期公示财务收支，特别是公共收益（如广告、停车费）的去向，可以极大地增进业主信任，减少矛盾。

3. 对业委会而言：

   • 做好监督，也要体谅经营： 业委会既要监督物业服务质量，也要理解物业公司的经营困境，通过协商解决问题，而不是一味施压。
   • 未雨绸缪，提前准备： 在物业服务合同到期前数月，就应启动新物业的选聘工作，避免出现“真空期”。

物业退出后的物业费纠纷，本质上是合同履行、公共利益和个体权益交织的复杂问题，解决之道在于依法依规、多方协作、理性沟通，业主作为小区的主人，既要维护自身权益，也要承担起共同维护家园的责任。

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