物业固定停车管理方案如何优化？

XX小区物业固定停车管理方案

第一章 总则

第一条 目的与意义 为规范本小区（以下简称“小区”）的停车秩序，保障小区内道路畅通与消防安全，合理利用停车资源，明确车主与物业管理服务中心（以下简称“物业服务中心”）的权利与义务，营造安全、文明、和谐的居住环境,特制定本方案。

第二条 适用范围 本方案适用于所有停放在小区规划红线范围内的机动车辆，包括但不限于业主、住户、访客及租户的车辆,所有车主及驾驶员均须遵守本方案之规定。

第三条 基本原则

1. 业主优先原则： 在满足基本停车需求的前提下，优先保障小区业主（产权人）的固定车位需求。
2. 安全第一原则： 所有管理措施必须以保障小区交通安全和消防安全为首要前提。
3. 公平公正原则： 车位分配、收费标准及管理流程均需公开、透明,接受全体业主监督。
4. 有偿使用原则： 固定车位作为小区的一种稀缺资源，实行有偿使用,收费标准需报请相关主管部门备案或公示。
5. 人车分流原则： 积极引导和执行人车分流管理,最大限度减少车辆对业主步行活动的影响。

第二章 车位类型与定义

第四条 车位分类 小区停车位分为以下几类：

1. 固定产权车位：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 定义： 由开发商出售给业主，业主拥有独立产权,可办理产权证的车位。
   • 管理： 车位所有权归业主，物业服务中心仅提供卫生清洁、秩序维护等基础管理服务，车位使用、租赁等事宜由业主自行决定,但需遵守小区整体管理规定。

2. 固定租赁车位：

   • 定义： 由开发商或物业服务中心所有，通过长期租赁（通常一年及以上）方式提供给业主或住户使用的车位。
   • 管理： 物业服务中心负责统一管理和租赁，租赁双方需签订《车位租赁合同》，明确租期、费用、双方权利义务等。

3. 临时停车位：

   • 定义： 包括地面访客车位、地下临时车位等，供业主的临时访客、短时停放或未获得固定车位的业主临时使用。
   • 管理： 实行“先到先得”或“计时收费”原则,收费标准需另行公示。

4. 特殊功能车位：

   • 定义： 包括无障碍车位、充电桩车位、访客车位等。
   • 管理： 无障碍车位仅供残障人士使用，充电桩车位仅供已安装充电桩的车辆使用，访客车位仅限访客使用,严禁任何车辆占用。

第三章 车位分配与租赁管理

第五条 固定租赁车位分配原则

1. 需求登记： 物业服务中心每年定期发布车位租赁需求登记通知，有需求的业主需在规定时间内提交书面申请及相关证明材料（房产证、身份证、行驶证等）。
2. 分配顺序：
   • 第一顺序： 已购房产但无固定车位的业主。
   • 第二顺序： 长期租户（需提供租赁合同）。
   • 第三顺序： 拥有两套及以上房产的业主（限申请一套）。
3. 摇号/抽签： 当申请数量大于可用车位数量时，应采用公开摇号或抽签的方式决定分配结果，并由业主代表、居委会（或业委会）共同监督,确保过程公平公正。
4. 结果公示： 分配结果将在小区公告栏、业主群等渠道进行公示，公示期不少于3天，无异议后,签订租赁合同。

第六条 租赁合同管理

1. 物业服务中心与承租人签订标准化的《车位租赁合同》。
2. 合同应明确：车位编号、位置、租期、月租金/年租金、支付方式、管理费、双方权利与义务、违约责任、解约条件等。
3. 合同期满前一个月，承租人如需续租，应提前书面申请，同等条件下,原承租人享有优先续租权。

第四章 车辆出入与停放管理

第七条 车辆出入管理

1. 固定车辆： 已办理固定车位（产权或租赁）的车辆，其车牌信息将录入小区车牌识别系统，车辆进出时,系统自动识别抬杆。
2. 临时车辆：
   • 业主临时车辆： 业主可通过业主APP、小程序或向门岗报备访客车牌,系统将临时授权。
   • 访客车辆： 访客需在门岗登记有效身份证件、被访业主房号及联系方式，并由业主同意后方可进入，或采用“线上预约”模式,业主提前为访客生成临时通行码。
3. 车辆凭证： 所有固定车位车辆须将《车位使用证》（或租赁合同）放置于车内前挡风玻璃醒目位置,以备查验。

第八条 车辆停放管理

1. 一车一位： 所有车辆必须停放在自己指定的固定车位或指定的临时停车位内，不得占用他人车位、消防通道、人行道、绿化带或公共区域。
2. 入位停放： 车辆停放时，须在车位线内规范停放，不得压线、跨线。
3. 禁止行为：
   • 禁止在小区内试车、练车。
   • 禁止装载易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆进入小区。
   • 禁止长时间鸣笛，或在小区内播放高音音响,影响他人休息。
   • 禁止将车辆停放在他人车位上,或堵塞他人车辆出入。
   • 禁止在非指定区域为车辆充电。
4. 车辆装饰： 不得安装影响小区整体外观或存在安全隐患的车辆装饰物。

第五章 收费标准与费用管理

第九条 收费项目

1. 车位租金/管理费： 针对固定租赁车位和产权车位（如需收取管理费）。
2. 临时停车费： 针对临时停放车辆。
3. 无管理费车辆： 对于已缴纳租金的租赁车位，通常不再单独收取停车管理费,具体在合同中明确。

第十条 收费标准

1. 物业服务中心应根据车位位置（地上/地下、优劣）、周边市场行情及小区实际情况,制定合理的收费标准。
2. 收费标准需报请当地物价部门备案（如政策要求），并在小区显著位置进行公示,接受业主监督。
3. 收费标准可根据市场变化和运营成本,经业主大会或业委会同意后进行调整。

第十一条 费用缴纳

1. 租金/管理费按月、按季或按年缴纳,具体周期在租赁合同中明确。
2. 逾期未缴纳的，物业服务中心将按合同约定收取滞纳金，并有权暂停该车辆的出入权限,直至缴清费用。
3. 所有停车费用收支情况应定期（如每季度）向全体业主公示,确保透明。

第六章 违规处理与应急措施

第十二条 违规处理流程

1. 首次违规： 物业巡查人员发现违规停放（如占用他人车位、堵塞通道等），将首先通过电话联系车主，要求其立即挪车,并进行口头警告。
2. 再次违规： 对于屡教不改或无法联系到车主的车辆，物业将采取以下措施：
   • 在车辆上张贴《违规停车告知单》，注明违规事实、处理依据及整改要求。
   • 拍照取证,并记录在案。
   • 可采取锁车或拖车处理，但必须严格遵守以下原则：
     • 必要性原则： 仅在严重影响交通、消防或他人权益时采取。
     • 合法性原则： 拖车必须委托有资质的专业公司进行,并提前在小区公示拖车公司的联系方式和收费标准。
     • 通知义务： 在采取强制措施前，应尽最大努力联系车主，若无法联系，应在车辆显著位置和业主群内发布通知,告知车主已采取的措施及后续处理流程。
3. 费用承担： 因违规停车产生的拖车费、锁车费等一切费用,由违规车主自行承担。

第十三条 应急预案

1. 消防通道堵塞： 一旦发现消防通道被堵塞，安保人员应立即通知车主挪车，同时上报物业服务中心和监控中心，若情况紧急，立即联系消防部门，并可在不通知车主的情况下直接呼叫拖车,以保障生命财产安全。
2. 车辆事故/故障： 车辆在小区内发生轻微刮蹭或故障，应第一时间通知物业服务中心，由物业人员协助拍照取证、疏导交通，并引导车主联系保险公司处理，如车辆无法移动,应立即联系拖车。
3. 突发停电： 停电时，地下车库应急照明和发电机应立即启动，安保人员加强巡逻，引导车辆有序进出,防止因混乱发生事故。

第七章 附则

第十四条 方案修订 本方案将根据国家及地方相关法律法规的更新、小区发展的实际情况以及业主大会/业委会的意见进行适时修订,修订方案需经业主大会表决通过或业委会审核后生效。

第十五条 解释权 本方案的最终解释权归XX小区物业管理服务中心所有。

第十六条 生效日期 本方案自 [XXXX年XX月XX日] 起正式生效，原相关规定与本方案不符的,以本方案为准。

附件（可根据需要添加）：

• 《XX小区车位租赁合同（范本）》
• 《XX小区车辆出入登记表》
• 《违规停车告知单》
• 《临时停车收费标准公示》

XX小区物业管理服务中心 [XXXX年XX月XX日]

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