小区物业公司管理范围

核心管理范围：公共区域与公共设施设备

这是物业公司最主要的职责,也是业主缴纳物业费的主要对价，这部分的管理旨在维护小区的整体环境、秩序和安全，保障全体业主的共同利益。

清洁卫生服务

• 公共区域保洁： 包括小区内的道路、广场、绿地、公共走廊、楼梯间、电梯轿厢、大堂、地下车库等所有公共区域的日常清扫、垃圾收集与清运。
• 垃圾处理： 设置垃圾桶、垃圾站，并按规定将垃圾清运至指定地点，进行分类处理。
• 公共区域消毒： 定期对电梯按钮、门把手、健身器材等高频接触点进行消毒，尤其是在特殊时期（如疫情期间）。
• 外墙和公共设施清洁： 定期清洗楼宇外墙、玻璃幕墙、公共窗户等（根据合同约定频率）。

公共秩序维护与安全管理

• 门岗管理： 负责小区出入口的值守、外来人员及车辆的登记与核实、快递和外卖的暂管。
• 巡逻巡查： 安保安保人员对小区进行24小时或规定时间内的定时、定点巡逻，检查可疑情况，及时发现并处理安全隐患。
• 监控系统管理： 负责监控中心的24小时值班，确保监控设备正常运行，录像资料按规定保存。
• 车辆管理： 维护小区内交通秩序，引导车辆有序停放，管理地面及地下停车场的车位分配、收费（如有）和进出。
• 消防安全管理： 定期检查、维护消防设施（如灭火器、消防栓、烟感报警器），组织消防演练，确保消防通道畅通无阻。
• 突发事件处理： 如遇火灾、盗窃、漏水、业主急病等突发事件，物业应第一时间响应，采取应急措施，并协助联系相关部门（如警察、消防、急救中心）。

公共设施设备的维护、保养与运行

这是技术含量最高、专业性最强的工作，直接关系到业主的生活品质和居住安全。

• 电梯系统： 日常巡查、清洁、润滑，定期进行年检和维护保养，确保安全运行。
• 供水供电系统： 确保二次供水设备（如水泵房）、配电房、公共照明系统（楼道灯、路灯）的正常运行和日常维护。
• 消防系统： 如上所述，包括消防泵、喷淋系统、防火卷帘门等的维护。
• 安防系统： 门禁系统、监控系统、周界防范系统（如电子围栏）的维护。
• 公共娱乐与健身设施： 如儿童游乐场、健身器材的日常检查、维护和维修。
• 排污及排水系统： 化粪池、污水井、雨水井、排水管道的定期清掏和疏通，防止堵塞和返水。
• 园林绿化养护： 小区内的草坪、树木、花卉的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等。

绿化养护管理

• 日常养护： 浇水、修剪、除草、松土。
• 季节性工作： 如冬季防寒、夏季遮阳、病虫害防治等。
• 景观维护： 保持绿化区域的整洁美观。

小区公共区域的车辆交通管理

• 制定并执行小区内车辆行驶和停放规则。
• 管理停车位的分配、出租或出售（根据业主大会决定）。
• 确保消防通道、人行道不被车辆占用。

协助管理范围：与业主专有部分相关的工作

物业公司的职责边界是“公共”而非“私人”，对于业主专有部分（如室内），物业不承担直接的管理责任，但负有协助、告知和劝阻的义务。

装修管理

• 备案登记： 业主装修前需向物业申报，签订《装修管理协议》。
• 过程监督： 监督装修公司是否按协议施工，是否存在违规行为（如拆改承重墙、占用公共空间、噪音扰民、垃圾乱堆等）。
• 出入管理： 对装修人员、材料进行登记和管理，防止闲杂人员进入。
• 垃圾清运： 监督装修垃圾按规定袋装、堆放到指定地点，并清运。

违章建筑与违规行为劝阻

• 发现与制止： 一旦发现业主有搭建违章建筑（如阳光房、私占绿地）、改变房屋外立面、私拉电线等违规行为，物业有责任进行劝阻、制止，并报告相关行政执法部门（如城管）。
• 告知义务： 物业有义务告知业主哪些行为是违规的，以及可能产生的后果。

社区文化建设与便民服务

• 信息发布： 通过公告栏、微信群、APP等方式发布通知、公告、社区活动信息。
• 组织活动： 组织社区文化活动，如节日庆祝、邻里节、健康讲座等，增进邻里关系。
• 便民服务： 根据合同约定，可能提供一些便民服务，如代收快递、代叫出租、家政服务信息对接、房屋中介等（部分为增值服务）。

物业公司的“不作为”范围（重要！）

了解物业“不管什么”和“管什么”同样重要，以下通常不属于物业公司的法定或合同管理范围：

1. 业主专有部分的维修： 业主室内的水电管线、门窗、墙面、地板等维修，属于业主个人责任，物业公司可以提供有偿的维修服务（如推荐维修师傅、代为联系），但费用由业主承担。
2. 业主个人财产的保管： 如业主停放在私家车位或室内的自行车、电动车、汽车等财物，其安全保管责任主要在车主自身，物业有提供公共区域安全防范的义务，但不承担直接的赔偿责任（除非存在明显管理疏忽）。
3. 业主之间的邻里纠纷： 如噪音扰民、漏水纠纷、宠物扰民等，物业的角色是调解和劝阻，而不是裁判或执法，无法调解时，应建议业主通过法律途径或向社区、街道办求助。
4. 业主的家庭内部事务： 如家庭矛盾、个人情感问题等，物业无权干涉。
5. 对业主的个人行为进行罚款： 物业公司没有执法权，不能对业主进行罚款，对于违规行为，其手段是劝阻、制止、上报，或在业主公约中约定相应的违约责任（如扣除部分押金）。

物业公司是小区的“大管家”，其管理范围围绕着“公共”二字展开，目标是维护全体业主的共同利益，创造一个安全、整洁、舒适、和谐的居住环境，业主在享受服务的同时，也应明确物业的职责边界，合理维权，共同建设美好家园。

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