上海物业公司由谁管理

核心管理机构：上海市房屋管理局

这是上海市物业管理行业最顶级行政主管部门,负责全行业的宏观管理和监督。

• 主要职责：
  • 政策制定与法规执行： 制定和执行全市性的物业管理政策、法规和标准。
  • 企业资质管理： 负责物业管理企业的资质审批、备案和日常监管（虽然目前资质审批已取消，但备案和监管仍在）。
  • 行业指导与培训： 组织行业培训，指导行业协会工作，推动行业发展。
  • 市场监管与投诉处理： 监督市场行为，处理重大的、跨区域的物业纠纷和投诉。
  • 专项维修资金监管： 监督全市住宅专项维修资金的筹集、使用和管理。

您可以将其理解为物业管理行业的“教育局”和“市场监管局”。

直接监管与指导单位：各区房管局

各区房屋管理局是物业公司的直接“上级”和监管者，负责辖区内具体的物业管理事务。

• 主要职责：
  • 日常监管： 对辖区内物业公司进行日常的业务指导和监督检查。
  • 项目备案与指导： 指导和监督新建物业项目的承接查验、物业服务合同的备案等工作。
  • 投诉处理： 直接受理和处理业主对物业公司的投诉和信访。
  • 业委会指导： 指导和监督业主大会、业主委员会的成立和运作。
  • 老旧小区改造： 负责辖区内老旧小区的综合整治和物业管理的提升工作。

当您所在小区的物业出现问题,首先应该联系的就是您所在区的房管局或其下属的街道房办。

市场监督与执法机构：市场监督管理局

物业公司作为企业,其经营活动也受到市场监督管理局的监督。

• 主要职责：
  • 企业注册与信息公示： 负责物业公司的工商注册、营业执照办理，以及企业信息的公示。
  • 价格监督： 监督物业公司是否按规定公示收费项目、收费标准，处理乱收费等价格违法行为。
  • 反不正当竞争： 监督物业公司是否存在虚假宣传、商业贿赂等不正当竞争行为。
  • 消费者权益保护： 作为市场监管部门，处理涉及物业公司的消费者权益纠纷。

如果您认为物业公司存在价格欺诈、虚假宣传等商业行为，可以向市场监督管理局投诉。

行业自律组织：上海市物业管理行业协会

这是一个由物业公司自愿组成的行业性组织,不属于政府部门，但扮演着重要的“桥梁”和“自律”角色。

• 主要职责：
  • 行业自律： 制定行业公约和职业道德规范，监督会员单位的行为，对违规企业进行行业内通报批评。
  • 培训与交流： 组织行业培训、研讨会，交流先进经验和做法。
  • 评优评先： 开展“优秀物业管理项目”、“优秀经理人”等评选活动，树立行业标杆。
  • 反映诉求： 向政府部门反映行业和企业的共同诉求，为政策制定提供建议。

它更像是一个“行业工会”或“俱乐部”，通过内部规范来促进整个行业的健康发展。

最关键的管理方：业主与业主委员会

这是物业公司最直接、最根本的管理者，物业公司的存在是为了为业主服务，其“饭碗”掌握在业主手中。

• 业主的权利：

  • 选聘与解聘权： 通过业主大会，有权决定是续聘、解聘还是重新选聘物业公司。
  • 监督权： 有权监督物业公司是否按照《物业服务合同》履行义务。
  • 知情权： 有权查看物业公司的财务账目、公共收益（如电梯广告、停车费等）的收支情况。
  • 投诉与建议权： 对物业服务不满意，有权向物业、业委会、房管局等多方渠道投诉。

• 业主委员会的角色：

  • 业主的“代理人”： 业主委员会是业主大会的执行机构，代表全体业主与物业公司签订、履行和解除《物业服务合同》。
  • 日常监督者： 监督物业公司的日常工作，协调处理业主与物业之间的矛盾。
  • 管理者： 管理和使用专项维修资金和公共收益。

一个生动的比喻：

• 市房管局是“教育部”，制定教育方针。
• 区房管局是“区教育局”，直接管理辖区内的学校（物业公司）。
• 市场监管局是“市场监管局”，管学校的收费和广告是否合法。
• 物业协会是“校长联谊会”，校长们互相交流、学习自律。
• 业主/业委会是“学生和家长”，他们有权评价学校、要求换校长，甚至决定这所学校还能不能继续办下去。

要管理一个物业公司,需要政府监管、市场监督、行业自律和业主自治四方合力，作为业主，最有效的管理方式就是积极参与，依靠合法成立的业主委员会来维护自身权益。

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